別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
富士見 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士見 -6 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　正惠   TEL.
鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士見市鶴馬２丁目３１７９番６
｢鶴馬２－７－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 89  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 北西4m市道 水道、ガス、下水 鶴瀬

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ市道		 交通

施設		 鶴瀬駅東方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 既存の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線で、概ね富士見市・ふじみ野市・三芳町内の住宅地域と判定した。需要の中心は、自己
居住目的で購入する富士見市及び周辺市町に居住する個人である。景気は緩やかに回復し、地価は堅調に推移している
。新築戸建住宅は３，０００万円台が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域であるが、元本価値に見合う賃料水準が市場において形成され
ていないことから、アパートは自用地の利活用に係るものがほとんどである。不動産の取引は、自己居住目的が中心で
あり、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、本件では、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にと
どめ、前年代表標準地及び周辺標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富士見 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    234,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[104.5]		 100
[131.3]		 [101.5]
100		 179,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    174,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており地価全般も上昇
基調にあるが、物価上昇、国際情勢、金融資
本市場の変動等の影響を注視する必要がある
。

既存の住宅地域であり、地域要因に影響を及
ぼすような変動要因はないが、地価は堅調に
推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.6
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富士見 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６０１－
０６
-23503		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b ２６０１－
１０
-23509		 富士見市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東3.3m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
c ２６０１－
０５
-23507		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.5m市道
、中間画地
１低専

(60,80)
d ２６０１－
０３
-23507		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ２６０１－
１０
-32402		 入間郡三芳町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m町道、
南東5.2m、
角地
１低専

(60,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
205,069  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
206,483 		 100
[ 123.0]
167,872 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
170,000 
b (　           ) 
175,740  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
173,522 		 100
[  98.9]
175,452 
178,000 
c (　           ) 
199,100  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
193,194 		 100
[  99.9]
193,387 
196,000 
d (　           ) 
218,816  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
217,116 		 100
[ 128.3]
169,225 
172,000 
e (　           ) 
176,612  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
176,105 		 100
[  96.6]
182,303 
185,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　 +10.8 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    180,000 円／㎡]  



富士見 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,615,123 
350,740 
1,264,383 
1,031,790 
232,593 		 （　0.9749）
226,755 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      5,398,929 円　　　　（　     60,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士見 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 44.85 ＬＳ2 85.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   89 ㎡      7.8 m x   11.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ（約４３㎡）、各階同型４戸を想定 ⑦有効率　  99.5 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
42.72 
99.5 
42.51 
1,610 
68,441 		 1.0  68,441 
1.0  68,441 

 2～ 2		 居宅
42.72 
99.5 
42.51 
1,700 
72,267 		 1.0  72,267 
1.0  72,267 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
85.44 
99.5 
85.02 

140,708 		 140,708 
140,708 
⑨年額支払賃料        140,708 円　×　12ヶ月　＝　       1,688,496 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      85.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,688,496 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       140,145 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,548,351 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           140,708 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,290 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          140,708 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          65,482 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,615,123 円　　　　（　        18,147 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,773 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士見 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 81,500 円  　　　　     16,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 67,540 円  　　　        1,688,496　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      134,400 円  　　　　     16,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        16,300 円  　　　　     16,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,300 円  　　　　     16,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         350,740 円　（　　　　　　         3,941 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　      85.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,031,790 円  
（　　　　　        11,593 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,615,123 円      
②総費用 350,740 円      
③純収益　①－② 1,264,383 円      
④建物等に帰属する純収益 1,031,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 232,593 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 226,755 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,548 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,398,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士見 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士見市鶴馬二丁目３１７９番６
 0308000373809-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
富士見 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士見 -6 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　仲野　文孝   TEL.
鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士見市鶴馬２丁目３１７９番６
｢鶴馬２－７－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 89  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 北西4m市道 水道、ガス、下水 鶴瀬

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 鶴瀬駅東方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、低層住宅地域として熟成してきており、今後も、この住環境を維持していくものと予測する。地価
は上昇傾向を維持しているが、先行き不透明感が強い。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線で、概ね、富士見市、ふじみ野市、三芳町等の圏域。需要者の中心は、富士見市居住者
が殆どを占めるが、一部圏外からの転入者も見られる。小規模一般住宅中心の既成の住宅地域であるが、アパート等も
見られる。地価の上昇は継続中であるが、昨年より上昇率は下がった。土地は８５㎡程度で１，０００万円台中盤、新
築の戸建物件は敷地１００㎡程度で総額３，０００万円台前半の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 敷地が大きな土地に関しては、共同住宅等が混在しているものの、自用目的の取引が中心であることから、本件では、
市場性に着目した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめて、さらに代表標準地との検討及び前年対象標準地価格
との連続性等総合的に勘案し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富士見 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    234,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[104.5]		 100
[130.2]		 [101.5]
100		 180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    174,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にあるものの、米国
の通商政策の影響や物価上昇の継続及び金融
資本市場の変動等のリスクもあり、先行き不
透明感が強い。

既存の住宅地域であり、地域要因に影響を及
ぼすような変動要因はみられない。地価は上
昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.6
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富士見 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６０１－
０３
-23515		 富士見市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.2m市道、
中間画地
１中専

(60,168)
b ２６０１－
０６
-23514		 富士見市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
北東4m、角地
１中専

(70,200)
c ２６０１－
０９
-23505		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
d ２６０１－
１０
-23511		 富士見市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
１中専
地区計画等
(60,200)
e ２６０１－
０６
-23501		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
281,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
286,907 		 100
[ 155.0]
185,101 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
188,000 
b (　           ) 
193,878  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.8]
179,576 		 100
[ 110.5]
162,512 
165,000 
c (　           ) 
199,298  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
178,328 		 100
[  99.0]
180,129 
183,000 
d (　           ) 
249,295  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
246,149 		 100
[ 134.2]
183,420 
186,000 
e (　           ) 
278,274  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
282,112 		 100
[ 160.5]
175,771 
178,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　 +10.3 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +6.2 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +9.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.1 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 +14.9 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    180,000 円／㎡]  



富士見 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,631,216 
351,313 
1,279,903 
1,031,790 
248,113 		 （　0.9749）
241,885 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      5,759,167 円　　　　（　     64,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士見 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 44.85 ＬＳ2 85.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   89 ㎡      7.8 m x   11.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ、平均専有面積４３㎡程度。 ⑦有効率　  99.5 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
42.72 
99.5 
42.51 
1,646 
69,971 		 1.0  69,971 
1.0  69,971 

 2～ 2		 居宅
42.72 
99.5 
42.51 
1,697 
72,139 		 1.0  72,139 
1.0  72,139 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
85.44 
99.5 
85.02 

142,110 		 142,110 
142,110 
⑨年額支払賃料        142,110 円　×　12ヶ月　＝　       1,705,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      85.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,705,320 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       141,542 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,563,778 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           142,110 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,303 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          142,110 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          66,135 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,631,216 円　　　　（　        18,328 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,770 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,697 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士見 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 81,500 円  　　　　     16,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 68,213 円  　　　        1,705,320　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      134,400 円  　　　　     16,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        16,300 円  　　　　     16,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,300 円  　　　　     16,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         351,313 円　（　　　　　　         3,947 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　      85.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,031,790 円  
（　　　　　        11,593 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,631,216 円      
②総費用 351,313 円      
③純収益　①－② 1,279,903 円      
④建物等に帰属する純収益 1,031,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 248,113 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 241,885 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,718 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,759,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士見 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士見市鶴馬二丁目３１７９番６
 0308000373809-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考