令和8年1月15日　提出 北本 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北本 -6 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　清岡　明   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 83,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北本市下石戸６丁目２５４番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 北本 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 北本南団地を中心とした住宅 地域 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 北本駅南東方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 区画街路が整然とした既存住宅地で中規模の戸建住宅が建ち並んでおり、今後も現状を維持しながら推移してい くものと思われる。なお、当該地域の地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線を中心とした北本市、鴻巣市及び桶川市内の住宅地域。需要者は一次取得者が中心である 。北本駅徒歩圏の地価上昇は継続中で、その波及効果により、当該地域は徒歩圏外であるが区画整然とした環境良好な 住宅団地であることから、当該地域においても相応の需要はあり地価は上昇している。北本市の中心的需要は、土地で ２０６㎡、１８８０万円程度、新築分譲戸建は土地１４４㎡、建物１０２㎡で４１５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 北本駅徒歩圏外の住宅団地内で、アパ－ト等は見られず、自用の建物が中心であり、賃貸市場が形成されていないこと から、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、取引主体の属性間毎の取引価格の位置及び分散具合により不 動産市場を把握し、公示評価の特性を反映させ求めた実証的価格である。よって、本件では、市場の実態を反映し実証 的である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北本 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [104.5] 100 [154.0] [104.5] 100 83,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少。高齢化率は上昇。取引価格は、 隣接市と比較し相対的割安感から徒歩圏・郊 外共に上昇。取引件数は上半期は前年同期比 でやや増加。 地域要因に格別の変動の要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％