鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
久喜 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久喜 9-1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　志賀野　真透

TEL.

鑑定評価額

1,600,000,000 円

１㎡当たりの価格

56,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和7年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田６００４番２外				②地積　(㎡)	28,281 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (50,200) 準防（その他）地区計画等 (70,200)
	不整形 1:1	倉庫Ｓ3	営業倉庫が多い、流通業務を中心とした地域	南東14m市道、北東側道	水道、ガス、下水	久喜 7.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 470 ｍ、西 250 ｍ、南 75 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 149.0 ｍ、奥行　約　　 155.0 ｍ、規模　　 28,300 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

久喜駅西方

7.0km

法令

規制

工専
(70,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

物流施設が多く見られる工業団地で、土地利用は概ね安定しており、今後とも安定的に推移してゆくものと予測
する。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は埼玉県北東部の首都４０～６０ｋｍ圏内の内陸型工業地域。需要者の中心は国内大手・中堅の製造業、物
流業者等であるが、賃貸事業による投資目的の開発事業者等もみられる。関東地方内陸部における物流の事業拠点とし
ての需要は一時の勢いはないものの依然として強く、とりわけ大規模用地への指向性が強い。取引価格には幅が見られ
、中心となる価格帯は見いだせないが、大型物件ほど市場性が増す傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺は賃貸中の大規模物流施設も多く、収益価格に一定の説得力は認められるが、これらは建物の仕様等に個
別性が強く、各種想定要素が多く流動的であり、また、建築工事費の上昇傾向により収益価格は相対的に低位である。
同一需給圏を広域的に検討して採用した価格牽連性を有する取引事例から求めた比準価格を標準に、収益価格を比較考
量して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しているが、米国の通商
政策の影響や物価上昇の継続が個人消費に及
ぼす影響等に留意すべきである。

圏央道ＩＣから伸展する幹線道路沿線の産業
団地である。規模のまとまった物流施設向け
用地への需要は強いものと思料される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

久喜 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８ｋ０５１３ -70	桶川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	８ｋ０８１０ -74	鴻巣市		更地	（　）	長方形	北西12.5m市道、南西7m、北東6m、南東9.2m、四方路		工業 (70,200)
c	２６１２０６０２ -90	行田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.6m市道、北7.7m、角地		準工 (70,200)
d	Ｙ２６１２４００７ -91	幸手市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.3m市道、中間画地		工専 (60,200)
e	８ｋ０７１１ -66	北足立郡伊奈町		更地	（　）	ほぼ台形	北西11m県道、北東9.5m、南東5.5m、三方路		工専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,983	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,073	100 [ 90.8]	58,450	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,500
b	(　 ) 55,000	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	51,850	100 [ 87.9]	58,987		59,000
c	(　 ) 31,806	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	32,061	100 [ 59.7]	53,704		53,700
d	(　 ) 43,510	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,945	100 [ 77.4]	56,776		56,800
e	(　 ) 54,618	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	54,835	100 [ 93.1]	58,899		58,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -42.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,300 円／㎡]

久喜 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	410,110,968	92,234,835	317,876,133	277,776,000	40,100,133	（　0.9554） 38,311,667	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	890,969,000 円　　　　（　 31,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫		Ｓ3	25,034.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	28,281 ㎡	148.6 m x 155.0 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫１棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	倉庫	25,034.56	100.0	25,034.56	1,485	37,176,322	3.0	111,528,966
							0.0	0
～

～

～

～

計		25,034.56	100.0	25,034.56		37,176,322		111,528,966
								0

⑨年額支払賃料	37,176,322 円　×　12ヶ月　＝　 446,115,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 25,034.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	446,115,864 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 37,027,617 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	409,088,247 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	111,528,966 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,022,721 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	410,110,968 円　　　　（　 14,501 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,489 円/㎡　月額支払賃料（　 1,485 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久喜 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	21,600,000 円	4,320,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	17,844,635 円	446,115,864　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,342,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 27,648,000 円	4,320,000,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	6,480,000 円	4,320,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,320,000 円	4,320,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 92,234,835 円　（　　　　　　 3,261 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,320,000,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 25,034.56 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	277,776,000 円（　　　　　 9,822 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	410,110,968 円
②総費用	92,234,835 円
③純収益　①－②	317,876,133 円
④建物等に帰属する純収益	277,776,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	40,100,133 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	38,311,667 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,355 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 890,969,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

久喜 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田６００４番２	0312000075533-0000
2	久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田６００４番６	0312010094671-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
久喜 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久喜 9-1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　三谷　清

TEL.

鑑定評価額

1,600,000,000 円

１㎡当たりの価格

56,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田６００４番２外				②地積　(㎡)	28,281 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (50,200) 準防（その他）地区計画等 (70,200)
	不整形 1:1	倉庫Ｓ3	営業倉庫が多い、流通業務を中心とした地域	南東14m市道、北東側道	水道、ガス、下水	久喜 7.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 470 ｍ、西 250 ｍ、南 75 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 149.0 ｍ、奥行　約　　 155.0 ｍ、規模　　 28,300 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

久喜駅西方

7.0km

法令

規制

工専
(70,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

工業団地内で物流施設が多く見られる地域である。高速道路のインタチェンジへのアクセスが良好な工業地域へ
の需要は安定的であり、地価水準は今後とも上昇傾向で推移してゆくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は埼玉県北東部の東北道・圏央道のＩＣ及び幹線国道の周辺に立地する工業地域と判断した。需要者の中心
は国内大手・中堅の製造業、物流業者等であるが、賃貸事業による投資目的の開発事業者等もみられる。関東地方内陸
部における物流の事業拠点は供給が多い中で、需要は依然として根強く、とりわけ大規模用地への指向性が強い。取引
価格には幅が見られ、中心となる価格帯は見いだせないが、大型物件ほど市場性が増す傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺は賃貸中の大規模物流施設もあり、収益価格に一定の説得力は認められる。ただし、これらは建物の仕様
等に個別性が強い。また、建築工事費の上昇傾向もあって収益価格は相対的に低位である。したがって、同一需給圏を
広域的に検討して採用した自己利用目的を中心とした取引事例から求めた比準価格を中心にして、収益価格を参酌のう
え、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物流施設用地への需要は強いものの、圏央道
周辺は物件の大量供給により飽和状態にあり
、圏央道エリアの物流施設等の空室率が上昇
している。

圏央道及び東北道ＩＣから利便性のある幹線
道路沿線の産業団地である。供給が限られて
いるため規模のまとまった物流施設向け用地
への需要は強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

久喜 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１２０６０２ -90	行田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.6m市道、北7.7m、角地		準工 (70,200)
b	８ｋ０７１１ -66	北足立郡伊奈町		更地	（　）	ほぼ台形	北西11m県道、北東9.5m、南東5.5m、三方路		工専 (70,200)
c	８ｋ０５１３ -70	桶川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	８ｋ０８１０ -74	鴻巣市		更地	（　）	長方形	北西12.5m市道、南西7m、北東6m、南東9.2m、四方路		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,806	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	32,061	100 [ 58.7]	54,618	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,600
b	(　 ) 54,618	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	54,835	100 [ 92.1]	59,539		59,500
c	(　 ) 50,983	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,073	100 [ 92.8]	57,191		57,200
d	(　 ) 55,000	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	51,850	100 [ 88.9]	58,324		58,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -43.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,300 円／㎡]

久喜 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	410,110,968	92,234,835	317,876,133	277,776,000	40,100,133	（　0.9554） 38,311,667	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	890,969,000 円　　　　（　 31,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	25,034.56	Ｓ3	25,034.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	28,281 ㎡	148.6 m x 155.0 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫１棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	25,034.56	100.0	25,034.56	1,485	37,176,322	3.0	111,528,966
							0.0	0
～

～

～

～

計		25,034.56	100.0	25,034.56		37,176,322		111,528,966
								0

⑨年額支払賃料	37,176,322 円　×　12ヶ月　＝　 446,115,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 25,034.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	446,115,864 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 37,027,617 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	409,088,247 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	111,528,966 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,022,721 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	410,110,968 円　　　　（　 14,501 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,489 円/㎡　月額支払賃料（　 1,485 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久喜 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	21,600,000 円	4,320,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	17,844,635 円	446,115,864　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,342,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 27,648,000 円	4,320,000,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	6,480,000 円	4,320,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,320,000 円	4,320,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 92,234,835 円　（　　　　　　 3,261 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,320,000,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 25,034.56 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	277,776,000 円（　　　　　 9,822 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	410,110,968 円
②総費用	92,234,835 円
③純収益　①－②	317,876,133 円
④建物等に帰属する純収益	277,776,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	40,100,133 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	38,311,667 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,355 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 890,969,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

久喜 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田６００４番２	0312000075533-0000
2	久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田６００４番６	0312010094671-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考