令和8年1月16日　提出 久喜 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -13 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三谷　清   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市佐間字陣屋々敷添５３７番 ②地積 　(㎡) 734   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農地の中に農家住宅 が見られる住宅地域 北5m市道 水道 栗橋 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画法第３４条１１号区 域 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 栗橋駅南西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅等を主体とする集落地域であるが周辺では新規開発が見受けられ、戸建住宅が徐々に増加している。た だし、駅から距離のある調整区域への需要は弱く価格水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は久喜市及び加須市等の周辺市町の市街化調整区域である。需要者の中心は周辺に居住又は在勤する一時取 得者層が中心である。市街化調整区域の広くて割安な物件への需要者の志向は強いものの、周辺の開発分譲が可能な地 域での供給はやや限定的になりつつある。市街化調整区域の物件は個別的要因の差異が大きいため、市場での中心とな る価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は市街化調整区域内に存し、周辺に共同住宅等は見受けられず、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試 算しなかった。地域の特性は居住の快適性、利便性を重視した自己使用目的での取引が中心であり、比準価格に相対的 に信頼性が高い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 86.5] [100.0] 100 14,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は雇用・所得環境の改善や各種政策の効 果で緩やかな回復が期待される。また、久喜 市の人口は昨年の上昇から減少に転じた。 栗橋駅からやや距離のある一般住宅、農家住 宅が混在する地域である。周辺の開発分譲は 散見されるが、駅から遠い地域の需要は弱含 み傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％