令和8年1月16日　提出 久喜 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -7 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三谷　清   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 70,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市青葉５丁目９番１４ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅等が建ち 並ぶ区画整然とした 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 久喜 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 久喜駅東方 2.5km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 久喜駅からやや距離がある区画整理済みの低層住宅地域であり、共同住宅も見受けられる。周辺地域への需要は 安定的であり、地価は当面は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ宇都宮線・東武伊勢崎線久喜駅勢圏に位置する住宅地域である。需要者は久喜市及び周辺市在住 又は在勤の一次取得者が中心で、地域周辺は最寄駅へは徒歩圏外の地域であるが、居住環境に恵まれており、需給環境 は相対的に堅調に推移している。土地は１５０㎡程度で１０００～１３００万円位、新築戸建物件は２０００万円台後 半から３０００万円台前半程度が取引の中心であるが、建築工事費の上昇等により総額は上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は戸建住宅の取引が主で類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。対象地域内には共同 住宅が見られるものの地域の特性は自己使用目的での取引が中心であり、比準価格に相対的に信頼性が高い。一方、投 資採算性を反映した価格形成がなされる地域ではない為、収益価格は低位に求められた。従って比準価格を重視し、低 位に求めた収益価格を関連づけ、昨年との市場動向の変動を勘案して比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は雇用・所得環境の改善や各種政策の効 果で緩やかな回復が期待される。また、久喜 市の人口は昨年の上昇から減少に転じた。 久喜駅から徒歩圏外の地域であるが街並みは 区画整然としていて居住環境は良好である。 需給環境は相対的に安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％