令和8年1月15日　提出 桶川 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桶川 -9 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　松浦　章   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桶川市大字川田谷字地神１０３４番外 ②地積 　(㎡) 947   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 畑地の中に農家住宅 が散在する住宅地域 西6m市道 水道 桶川 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 桶川駅南西方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 桶川市郊外の農家住宅を中心とした農家集落地域である。市街化調整区域に存するため開発が抑制されており、 当面は静態的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桶川市を中心とし、周辺市を含む市街化調整区域内の農家集落地域である。需要者の中心は、当該地域に 地縁乃至血縁を有する個人であり、外部からの転入は少ない。近隣地域は市街化調整区域内に位置しており、宅地開発 に制限があり生活の利便性にも劣ることから、需要は弱含みで地価は緩やかな下落基調で推移している。土地の中心価 格帯は１㎡当たり１５，０００円～２０，０００円程度、１，０００㎡程度で１，９００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内の農家住宅地である。周辺にアパート等の収益物件は見られず、賃貸市場が未成熟な地 域であるため、収益価格の適用を見送った。一方、比準価格は桶川市及び周辺市内の市街化調整区域の住宅地域に存す る類似性の高い事例を採用し、慎重に要因比較を行った上で試算されており、規範性の高い価格が求められた。よって 、本件では比準価格を採用し、前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、雇用や所得環 境も改善傾向にあるが、物価上昇の継続や米 国の通商政策による影響を注視する必要があ る。 宅地開発が制限された市街化調整区域内の農 家集落地域であり、地域要因に特別な変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％