鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
新座 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新座 -9

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　江里口　真

TEL.

鑑定評価額

39,800,000 円

１㎡当たりの価格

201,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新座市栄３丁目４９２９番１６｢栄３－６－２｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高25m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートが見られる住宅地域	東5.2m市道	水道、ガス、下水	大泉学園 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 65 ｍ、南 45 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 198 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

　一般住宅、アパート等が建
ち並ぶ住宅地域である。

街

路

基準方位北　　　５
．２ｍ市道

交通

施設

大泉学園駅北方

3.3km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

特筆すべき発展的要因は認められないが、東京都に近接する住宅地域であり、需要は比較的あることから、今後
も同様に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 201,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 82,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は西武池袋線及び東武東上線沿線の住宅地域で、新座市、和光市、朝霞市、志木市の圏域である。需要者
は新座市の居住者を主とするが、一部には当該地域外からの需要も見られる。最寄り駅からはバス便の地域であるが、
東京都に近接し戸建住宅の需要は底堅い地域である。土地は、１００㎡程度で２，０００万円前後で、新築戸建住宅は
敷地１００㎡程度で、３，８００万円前後が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　本件対象不動産の存する近隣地域は住宅地域で、共同住宅も混在するが収益目的での取引は少なく資産継承の為のも
のである。自用目的での住宅敷地が取引の中心となっており、収益性よりも居住の快適性が重視される地域性にあるこ
とから賃料はあまり上昇せず、収益価格が低位に求められた。よって本件では収益価格は参考に止め、市場の実勢を反
映した比準価格を採用し、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新座 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 172,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[104.5]

100
[ 87.2]

[103.0]
100

201,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融資産の景気の持ち直しから、不動産市場
は堅調で商業地は回復基調である。一方では
実質賃金は厳しく、２極化は促進している。

バス便の住宅地域であるが、東京都に近接す
るため、地価は強含みである。地域要因に変
動は無い。

個別的要因に変動は無い。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

新座 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８Ｋ６３８３ -27	新座市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m未舗装私道、中間画地		１住居高度地区 (60,160)
b	８Ｋ６７１１ -35	新座市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.4m市道、中間画地		１住居高度地区最高25m (60,200)
c	８Ｋ６７１１ -44	新座市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西5.4m市道、北4m、角地		１住居高度地区最高25m (70,200)
d	８Ｋ６７１１ -43	新座市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.2m市道、南4m、二方路		１住居高度地区最高25m (60,200)
e	８Ｋ３８９０ -13	朝霞市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、北6m、二方路		準工高度地区最高25m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 176,547	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	207,198	100 [ 99.9]	207,405	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	214,000
b	(　 ) 199,104	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	200,896	100 [ 106.4]	188,812		194,000
c	(　 ) 247,097	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	235,220	100 [ 101.8]	231,061		238,000
d	(　 ) 171,135	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	161,320	100 [ 107.7]	149,786		154,000
e	(　 ) 146,745	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	159,411	100 [ 157.2]	101,406		104,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +17.6	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 201,000 円／㎡]

新座 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,258,276	868,148	3,390,128	2,685,050	705,078	（　0.9735） 686,393	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	16,342,690 円　　　　（　 82,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新座 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.00	ＬＳ2	212.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	11.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで、平均専有面積約５０㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の利用を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	106.00	100.0	106.00	1,650	174,900	1.0	174,900
							1.0	174,900
2～ 2	居宅	106.00	100.0	106.00	1,700	180,200	1.0	180,200
							1.0	180,200
～

～

～

計		212.00	100.0	212.00		355,100		355,100
								355,100

⑨年額支払賃料	355,100 円　×　12ヶ月　＝　 4,261,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,261,200 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 178,970 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,082,230 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	355,100 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,402 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 355,100 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 172,644 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,258,276 円　　　　（　 21,506 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,721 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新座 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	207,500 円	41,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	170,448 円	4,261,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 332,000 円	41,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	41,500 円	41,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,500 円	41,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 868,148 円　（　　　　　　 4,385 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,500,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,685,050 円（　　　　　 13,561 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,258,276 円
②総費用	868,148 円
③純収益　①－②	3,390,128 円
④建物等に帰属する純収益	2,685,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	705,078 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	686,393 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,467 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,342,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

新座 -9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	新座市栄三丁目４９２９番１６	0308000138247-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
新座 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新座 -9

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　蜂須賀　郁未

TEL.

鑑定評価額

39,800,000 円

１㎡当たりの価格

201,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新座市栄３丁目４９２９番１６｢栄３－６－２｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高25m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートが見られる住宅地域	東5.2m市道	水道、ガス、下水	大泉学園 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 65 ｍ、南 45 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
．２ｍ市道

交通

施設

大泉学園駅北方

3.3km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地域として成熟しており、地域の状況を変化させるような特別な要因は見込まれず、今後も現在の状況
を維持しながら推移して行くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 201,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西武池袋線及び東武東上線沿線を主として、新座市及び周辺市域の住宅地域である。需要者の中心は同一
需給圏内の居住者が多くを占めるが、圏外からの転入も見られる。居住環境の良好な住宅地域であり、需要は概ね安定
的に推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模などによっても異なるが、土地は２００㎡ほどの場合で４，
０００万円前後、新築戸建住宅は４，０００万円台程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等は混在しているものの、戸建住宅が多い住宅地域を形成している。主な需要者は個人であり、自己
使用を目的とした取引が中心となっている。土地価格に見合う賃料水準が得られないため収益価格は低位に試算された
と考えられ、参考にとどめるものとする。比準価格を標準とし、代表標準地からの検討をも踏まえたうえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新座 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 172,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[104.5]

100
[ 87.7]

[103.0]
100

200,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は概ね回復傾向にあるものの、金利
動向や物価動向、国際情勢等は不安定な状況
にあり、先行き不透明感は根強くなっている
。

地域要因に特別な変動はなく、需給も安定傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

新座 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８Ｋ６３８３ -27	新座市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m未舗装私道、中間画地		１住居高度地区 (60,160)
b	８Ｋ６７１１ -36	新座市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.4m市道、中間画地		近商高度地区最高31m (80,200)
c	８Ｋ６３８３ -15	新座市		建付地	（　）	ほぼ台形	西13m市道、北6m、角地		１住居高度地区 (70,200)
d	８Ｋ８７１１ -52	新座市		建付地	（　）	台形	西4.9m市道、中間画地		１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 176,547	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	207,198	100 [ 99.0]	209,291	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 196,580	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	198,349	100 [ 102.4]	193,700		200,000
c	(　 ) 191,571	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	185,974	100 [ 98.9]	188,042		194,000
d	(　 ) 168,282	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	174,470	100 [ 89.3]	195,375		201,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 201,000 円／㎡]

新座 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,262,089	858,650	3,403,439	2,827,390	576,049	（　0.9735） 560,784	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	13,352,000 円　　　　（　 67,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新座 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.00	ＬＳ2	212.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	11.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの２階建て共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段としたため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	106.00	100.0	106.00	1,660	175,960	1.0	175,960
							1.0	175,960
2～ 2	居宅	106.00	100.0	106.00	1,693	179,458	1.0	179,458
							1.0	179,458
～

～

～

計		212.00	100.0	212.00		355,418		355,418
								355,418

⑨年額支払賃料	355,418 円　×　12ヶ月　＝　 4,265,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,265,016 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 179,131 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,085,885 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	355,418 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,405 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 355,418 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 172,799 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,262,089 円　　　　（　 21,526 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,732 円/㎡　月額支払賃料（　 1,660 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新座 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	218,500 円	43,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	127,950 円	4,265,016　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 349,600 円	43,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	43,700 円	43,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,700 円	43,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 858,650 円　（　　　　　　 4,337 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,700,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,827,390 円（　　　　　 14,280 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,262,089 円
②総費用	858,650 円
③純収益　①－②	3,403,439 円
④建物等に帰属する純収益	2,827,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	576,049 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	560,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,832 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,352,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

新座 -9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	新座市栄三丁目４９２９番１６	0308000138247-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考