鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
和光 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

和光 -3

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　中田　一

TEL.

鑑定評価額

65,000,000 円

１㎡当たりの価格

406,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	和光市下新倉２丁目５７５７番｢下新倉２－１９－２３｣				②地積　(㎡)	160 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度地区最高25m
	1:2	住宅Ｗ3	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	和光市 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 110 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

居住誘導区域内。土地区画整
理事業平成３０年１２月７日
換地処分。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

和光市駅東方

720m

法令

規制

１中専
(60,200)
高度地区最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

土地区画整理事業の換地処分が行われた住宅地域であり、居住環境が良好で駅にも近いことから、さらに熟成度
を高めていくことが予測される。需要は底堅く推移することが予測される。地価は上昇傾向が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 407,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 384,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、東武東上線沿線で概ね和光市及び隣接東京都区部も含む周辺区市の住宅地域である。需要者の属
性の中心は、同一需給圏の居住者のほか、東京都心圏への通勤者層及び開発、転売目的の不動産業者である。最寄駅か
ら徒歩圏で、周辺は区画整然とした一般住宅地域であり、東京都心に近く、需要は戸建住宅を中心として安定的である
。需要の中心となる価格帯は、土地は１５０㎡程度で６，０００万円前後、新築戸建住宅は７，０００万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、和光市駅徒歩圏の一般住宅地域にある。賃貸経営による収益性は高いとは言えず、中小規模の賃貸経営
目的の不動産取得は希で不動産取引は自用目的が中心である。依って、収集及び選択した取引事例から価格形成要因の
比較を行って求めた規範性の高い比準価格を標準として、収益性を反映した収益価格も参考とした。これに代表標準地
の公示価格との均衡を保たせ、前年鑑定評価額からの推移も勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　和光 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 341,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[101.5]

100
[ 91.0]

[104.5]
100

404,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    385,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

米国の通商政策の影響による景気の下振れリ
スクに留意が必要である。物価上昇が個人消
費に及ぼす影響なども景気を下押しするリス
クとなっている。

都心への交通利便性が良好であり住宅需要は
堅調である。建売業者の素地仕入れ価格上昇
及び建築コストの高騰により、住宅販売価格
は上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -0.3
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

和光 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８Ｋ７６９３ -30	和光市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4m私道、中間画地		１中専地区計画等河川保全区域 (60,160)
b	８Ｋ７６９３ -31	和光市		建付地	（　）	長方形	南西4.6m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,184)
c	８Ｋ９５２８ -20	和光市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１中専都計法５３条許可 (60,160)
d	８Ｋ７６９３ -5	和光市		貸家建付地	（　）	袋地等	南東3.9m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,160)
e	８Ｋ７６９３ -11	和光市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.2m私道、中間画地		１中専高度地区 (60,168)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 340,464	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.5]	349,018	100 [ 93.4]	373,681	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	390,000
b	(　 ) 362,360	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.3]	378,051	100 [ 91.5]	413,170		432,000
c	(　 ) 389,786	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	394,035	100 [ 97.7]	403,311		421,000
d	(　 ) 279,239	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	354,578	100 [ 97.6]	363,297		380,000
e	(　 ) 310,267	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	336,861	100 [ 85.7]	393,070		411,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.7	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.7	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.8	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 407,000 円／㎡]

和光 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地である。土地の再調達原価の把握が困難なため原価法は不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,832,986	835,910	4,997,076	2,348,610	2,648,466	（　0.9735） 2,578,282	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	61,387,667 円　　　　（　 384,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和光 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.00	ＬＳ2	172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	160 ㎡	9.6 m x 16.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプの共同住宅が標準的と判断し、賃貸面積２８．７㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	86.00	100.0	86.00	2,800	240,800	1.0	240,800
							1.0	240,800
2～ 2	居宅	86.00	100.0	86.00	2,856	245,616	1.0	245,616
							1.0	245,616
～

～

～

計		172.00	100.0	172.00		486,416		486,416
								486,416

⑨年額支払賃料	486,416 円　×　12ヶ月　＝　 5,836,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,836,992 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 245,154 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,591,838 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	486,416 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,660 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 486,416 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 236,488 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,832,986 円　　　　（　 36,456 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,921 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和光 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	181,500 円	36,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	175,110 円	5,836,992　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 308,500 円	36,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 835,910 円　（　　　　　　 5,224 円／㎡）　　（経費率　　 14.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,300,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,348,610 円（　　　　　 14,679 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,832,986 円
②総費用	835,910 円
③純収益　①－②	4,997,076 円
④建物等に帰属する純収益	2,348,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,648,466 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,578,282 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,114 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,387,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 384,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

和光 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	和光市下新倉二丁目５７５７番	0308000221162-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
和光 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

和光 -3

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　谷村　康志

TEL.

鑑定評価額

64,800,000 円

１㎡当たりの価格

405,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	和光市下新倉２丁目５７５７番｢下新倉２－１９－２３｣				②地積　(㎡)	160 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度地区最高25m
	1:2	住宅Ｗ3	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	和光市 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 110 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

和光市駅東方

720m

法令

規制

１中専
(60,200)
高度地区最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

和光市駅まで徒歩圏内の既存の住宅地域である。地域要因に大きな変動は見られず、今後も現状の居住環境を維
持していくと予測する。地価動向は上昇傾向である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 407,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 328,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね東武東上線沿線における和光市及び周辺市の住宅地域であるが、隣接東京都区部も含まれる。需要者
の中心は自己の居住用住宅を取得する圏内居住者や、都心へ通勤する個人である。従来から居住環境の概ね良好な住宅
地域が形成され、最寄駅からも徒歩圏内であることから需要は旺盛である。取引の中心価格帯は敷地１００㎡程度で、
土地は３，０００万円台後半から４，０００万円台半ば、新築戸建住宅は５，０００万円から６，０００万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層住宅地として成熟した地域であり、需要者の利用目的は居住の快適性や利便性等が重視される自己利用が中心であ
る一方、土地価格に見合う賃料が取れないことから投資目的で取引されることは少ない。このため、収益性と不動産価
格の関連性がやや希薄であり、結果として収益価格は比準価格よりも低位に試算された。本件では取引実態を反映した
比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　和光 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 341,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[101.5]

100
[ 91.0]

[104.5]
100

404,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇や金利の先行き等の懸念材料はある
が、住宅に対する需要者の購入意欲は強く、
不動産市況は堅調に推移、地価は上昇傾向で
ある。

地域要因の変動は特にない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -0.3
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

和光 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８Ｋ９５２８ -20	和光市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１中専都計法５３条許可 (60,160)
b	８Ｋ７６９３ -7	和光市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6.2m私道、中間画地		１中専高度地区 (60,200)
c	８Ｋ７６９３ -31	和光市		建付地	（　）	長方形	南西4.6m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,184)
d	８Ｋ７６９３ -10	和光市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m私道、中間画地		１住居高度地区 (60,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 389,786	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	395,194	100 [ 103.5]	381,830	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	399,000
b	(　 ) 420,461	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.5]	442,012	100 [ 110.5]	400,011		418,000
c	(　 ) 362,360	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.3]	376,957	100 [ 97.0]	388,615		406,000
d	(　 ) 354,779	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	354,089	100 [ 91.6]	386,560		404,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.7	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -13.3	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 407,000 円／㎡]

和光 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,839,989	942,120	4,897,869	2,633,290	2,264,579	（　0.9735） 2,204,568	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	52,489,714 円　　　　（　 328,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和光 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.00	ＬＳ2	172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	160 ㎡	9.6 m x 16.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

タイプ平均賃貸面積約２８．７㎡のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	86.00	100.0	86.00	2,800	241,000	1.0	241,000
							1.0	241,000
2～ 2	居宅	86.00	100.0	86.00	2,856	246,000	1.0	246,000
							1.0	246,000
～

～

～

計		172.00	100.0	172.00		487,000		487,000
								487,000

⑨年額支払賃料	487,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,844,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,844,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 245,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,598,552 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	487,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,665 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 487,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 236,772 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,839,989 円　　　　（　 36,500 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,921 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和光 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	203,500 円	40,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	175,320 円	5,844,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 136,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 345,900 円	40,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,700 円	40,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,700 円	40,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 942,120 円　（　　　　　　 5,888 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,700,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,633,290 円（　　　　　 16,458 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,839,989 円
②総費用	942,120 円
③純収益　①－②	4,897,869 円
④建物等に帰属する純収益	2,633,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,264,579 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,204,568 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,779 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,489,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 328,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

和光 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	和光市下新倉二丁目５７５７番	0308000221162-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考