別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
朝霞 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
朝霞 5-5 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　金原　雅佳   TEL.
鑑定評価額 80,600,000 円  １㎡当たりの価格 560,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 朝霞市仲町２丁目１２５３番５
｢仲町２－２－４３｣		 ②地積
　(㎡)		 144  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
高度地区最高35m

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｓ5		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 南西（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 朝霞駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場　市道 交通

施設		 朝霞駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(80,400)
高度地区最高35m
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は朝霞駅東口ロータリーに面する商業地域である。今後は老朽化した建物が順次更新されることにより商
業地としての成熟度を高めていくものと予測される。地価水準はやや強含みで推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    567,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    479,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に朝霞市及びその周辺自治体内の東武東上線各鉄道駅の周辺に存する、一定の繁華性が認められる商業
地域と判定され、需要者は賃貸ビルの運用を目的とする不動産投資家及び不動産事業者が中心となる。近隣地域は駅前
ロータリーに面し顧客の流動性に優れ、売買・賃貸ともに底堅い需要が認められる。ただし取引件数の少なさ、規模の
幅、取引主体毎の価格目線の相違等から、価格中心帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の売買市場における取引実態が反映された規範性の高い価格と判断される。収益価格は需要者が重視す
る収益性を基礎としており、市場参加者が想定する使用方法と合致し説得力を有するものの手法の適用の際に想定要素
が多くなることに留意する必要がある。よって、本件では比準価格を標準として収益価格を関連付け、さらに代表標準
地との均衡にも留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新座 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    767,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[144.8]		 [100.0]
100		 559,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    537,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境の改善や政策による緩やかな
景気回復が期待されるが、海外通商政策や物
価上昇、金利変動等の各種リスクにも留意す
る必要がある。

駅前商業地としての店舗事務所需要は底堅く
、需要は引き続き安定的である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.8
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 朝霞 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８Ｋ７６９
３
-36		 朝霞市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.7m未舗装
私道、
中間画地
商業
高度地区
(80,240)
b ７Ｃ８４１
３
-52		 朝霞市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西11.9m市
道、中間画地
近商
高度地区最高25m
(90,200)
c ８Ｋ８６８
２
-47		 新座市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西9.2m県道
、中間画地
近商
高度地区31m
(60,200)
d ７Ｃ６３８
３
-20		 志木市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東10m市道、
南西2.6m、
角地
近商
高度地区
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
606,673  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
606,084 		 100
[ 106.1]
571,238 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
571,000 
b (　           ) 
707,138  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
735,424 		 100
[ 129.9]
566,146 
566,000 
c (　           ) 
329,343  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
356,730 		 100
[  62.9]
567,138 
567,000 
d (　           ) 
317,698  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
355,192 		 100
[  63.3]
561,125 
561,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.2 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.2 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.2 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    567,000 円／㎡]  



朝霞 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,578,558 
3,992,480 
14,586,078 
11,475,200 
3,110,878 		 （　0.9534）
2,965,911 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     68,974,674 円　　　　（　    479,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
朝霞 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 94.25 Ｓ7 575.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
高度地区最高35m
 80 ％   400 ％   400 ％   144 ㎡      6.5 m x   22.2 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階は店舗、３～７階は事務所のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  93.7 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
94.25 
93.4 
88.00 
6,804 
599,000 		 8.0  4,792,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
92.74 
94.6 
87.74 
2,948 
259,000 		 6.0  1,554,000 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
92.74 
94.6 
87.74 
2,268 
199,000 		 3.0  597,000 
0.0  0 

 6～ 7		 事務所
55.00 
90.9 
50.00 
2,268 
113,000 		 3.0  339,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
575.21 
93.7 
538.96 

1,681,000 		 8,815,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,681,000 円　×　12ヶ月　＝　      20,172,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     538.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,172,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,674,276 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,497,724 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,815,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          80,834 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,578,558 円　　　　（　       129,018 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,274 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,268 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
朝霞 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 880,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 806,880 円  　　　       20,172,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      545,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,408,000 円  　　　　    176,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,992,480 円　（　　　　　　        27,726 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 176,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 292,000 円／㎡　×　     575.21 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,475,200 円  
（　　　　　        79,689 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,578,558 円      
②総費用 3,992,480 円      
③純収益　①－② 14,586,078 円      
④建物等に帰属する純収益 11,475,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,110,878 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,965,911 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,597 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,974,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     479,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 朝霞 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　朝霞市仲町二丁目１２５３番５
 0308000033118-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
朝霞 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
朝霞 5-5 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　西脇　正樹   TEL.
鑑定評価額 80,500,000 円  １㎡当たりの価格 559,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 朝霞市仲町２丁目１２５３番５
｢仲町２－２－４３｣		 ②地積
　(㎡)		 144  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
高度地区最高35m

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｓ5		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 南西（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 朝霞駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場　市道 交通

施設		 朝霞駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(80,400)
高度地区最高35m
⑤地域要因の将
　来予測		 朝霞駅東口ロータリーに面する商業地域で、今後も現状程度の商業地として推移するものと予測する。地価動向
は、上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    579,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    481,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に東武東上線沿線の埼玉県内、概ね川越市から和光市といった広域的な商業地域が圏域。特に代替競争
関係が認められるのは、駅に近い商業地域である。需要者は、県内及び首都圏の投資家及び不動産業者が中心。資金調
達環境は良好で、依然として不動産に対する利回りは低下傾向である。一般的な需要の価格レンジは、取引の個別性に
強く影響を受け、中心となる価格レンジの把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗、事務所の自己利用、又は、賃貸収入を目的とする取引が想定される。近隣地域、類似地域等におい
て信頼性のある取引事例、賃貸事例を収集しえた。標準地の存する地域は、希少性、資産性が重視される傾向があり比
準価格に反映される。また、主たる需要者である投資家等は収益性を重視する傾向がある。以上から、比準価格、収益
価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新座 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    767,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[103.0]		 100
[140.8]		 [100.0]
100		 558,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    537,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な資金調達環境及び東京都区部と比べて
割安なことから、住居系、商業系共に需要は
堅調である。


地域要因の変動は特にない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.8
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 朝霞 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７Ｃ６３８
３
-20		 志木市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東10m市道、
南西2.6m、
角地
近商
高度地区
(90,200)
b ８Ｋ８６８
２
-47		 新座市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西9.2m県道
、中間画地
近商
高度地区31m
(60,200)
c ２６０１－
１０
-24523		 ふじみ野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南東20m市道、
中間画地
商業

(80,400)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
317,698  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
356,866 		 100
[  65.8]
542,350 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
542,000 
b (　           ) 
329,343  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
357,424 		 100
[  67.2]
531,881 
532,000 
c (　           ) 
481,769  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
508,266 		 100
[  68.0]
747,450 
747,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.2 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.2 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    579,000 円／㎡]  



朝霞 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,259,652 
3,918,560 
14,341,092 
11,214,400 
3,126,692 		 （　0.9534）
2,980,988 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     69,325,302 円　　　　（　    481,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
朝霞 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 94.25 Ｓ7 575.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
高度地区最高35m
 80 ％   400 ％   400 ％   144 ㎡      6.5 m x   22.2 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階は店舗、３～７階は事務所のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  93.7 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
94.25 
93.4 
88.00 
7,159 
630,000 		 8.0  5,040,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
92.74 
94.6 
87.74 
2,778 
244,000 		 6.0  1,464,000 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
92.74 
94.6 
87.74 
2,137 
188,000 		 3.0  564,000 
0.0  0 

 6～ 7		 事務所
55.00 
90.9 
50.00 
2,137 
107,000 		 3.0  321,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
575.21 
93.7 
538.96 

1,652,000 		 8,838,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,652,000 円　×　12ヶ月　＝　      19,824,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     538.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,824,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,645,392 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,178,608 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,838,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,044 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,259,652 円　　　　（　       126,803 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,142 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,137 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
朝霞 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 860,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 792,960 円  　　　       19,824,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      545,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,376,000 円  　　　　    172,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,918,560 円　（　　　　　　        27,212 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 172,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 284,000 円／㎡　×　     575.21 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,214,400 円  
（　　　　　        77,878 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,259,652 円      
②総費用 3,918,560 円      
③純収益　①－② 14,341,092 円      
④建物等に帰属する純収益 11,214,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,126,692 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,980,988 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,701 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     69,325,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     481,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 朝霞 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　朝霞市仲町二丁目１２５３番５
 0308000033118-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考