令和8年1月15日　提出 入間 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -23 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　平林　誠   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市宮寺字大橋２０８８番２ ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が見られる既成住宅 地域 北東6.1m市道 水道 狭山ヶ丘 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       522 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． １ｍ　市道 交通 施設 狭山ヶ丘駅南西方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺における土地利用の変化は緩やかで、当面は現況の利用状態が継続するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、入間市を軸として必ずしも隣接しない地域の調整区域にも及ぶ住宅地域である。需要者は、同市及びそ の近接市に居住する世帯である。市内では宅地需要がみられるものの、調整区域にある農家住宅地は規模や利用制約の 影響もあり、市場に出回る物件は限定的である。市街化調整区域内に存し、取引事例が極めて少ないことから、市場性 の把握には一定の制約がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、市街化調整区域内に存し、宅地化が限定的に進む地域で、土地利用は多様な形態が混在して いる。取引は自用や隣地取得等、個別的な事情を伴うものが多く、市場性に乏しい面は否めないが、一定の参考性は認 められる。また、賃貸住宅の需要が乏しく、収益価格の適用は困難と判断された。従って取引事例比較法を単独適用す ることにより市場水準を把握し、代表標準地等との整合性を検討し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 79.1] [100.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口動態や金利・建築費動向の影響を受け、 立地条件により需給差は見られるが、不動産 市場全体は概ね安定的に推移。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.6 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％