別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
戸田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
戸田 5-1 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　浦野　一郎   TEL.
鑑定評価額 735,000,000 円  １㎡当たりの価格 454,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 戸田市本町１丁目１１２２番１外
｢本町１－４－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,619  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
不整形
1:2		 銀行

Ｓ2		 店舗、マンション等
が建ち並ぶ商業地域
 東15m国道、三方路 水道、ガス、下水 戸田公園

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 戸田公園駅北東方

550m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いで駅にも近く、店舗やマンション等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、当分の間は現状を維持し
つつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    461,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    364,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ埼京線及び京浜東北線沿線の商業地域で、概ね戸田市、蕨市及び川口市の圏域。需要者の中心は市内
及び近郊市町村に地縁を持つ個人事業者、中小法人や不動産業者である。最寄駅からも近い旧来からの国道沿いの商業
地域であり、従来からマンション用地としても需要が高い。背後の住宅地の価格上昇もあり需要は底堅く、地価は上昇
傾向にある。取引価格は規模や取引の事情等によりまちまちで中心となる価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は飲食・小売店舗や店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、自用の商業用不動産としての取引が多い
ものの、収益物件としての取引もみられる地域である。したがって、市場で成立した取引価格を基にする実証的な比準
価格と、商業用不動産においては重要な収益性を反映した収益価格とを相互に関連づけ、さらに代表標準地のみならず
背後の住宅地等の標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    450,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[100.0]		 100
[115.8]		 [107.0]
100		 453,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    416,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 戸田市は人口、世帯数とも増加傾向にある。
金利は上昇傾向にあるものの物価上昇やイン
フレ期待等により不動産需要は引き続き旺盛
である。

地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 戸田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０１

-41		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b ２５７０１

-39		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.7m市道、
中間画地
商業

(90,282)
c ２６１０１

-43		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d ２６１０１

-29		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
中間画地
準住居

(70,200)
e ２４７０７

-39		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
東4m、二方路
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
385,982  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
397,947 		 100
[  91.0]
437,304 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
468,000 
b (　           ) 
368,781  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
385,745 		 100
[  88.5]
435,870 
466,000 
c (　           ) 
370,213  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
393,536 		 100
[  93.8]
419,548 
449,000 
d (　           ) 
343,488  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
365,128 		 100
[  84.6]
431,593 
462,000 
e (　           ) 
312,229  		 100
[ 100.0]		 [ 114.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
356,878 		 100
[  83.1]
429,456 
460,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    461,000 円／㎡]  



戸田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

187,767,041 
40,870,680 
146,896,361 
121,000,000 
25,896,361 		 （　0.9331）
24,163,894 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    589,363,268 円　　　　（　    364,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
戸田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 536.00 ＲＣ13 6,812.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,619 ㎡     33.0 m x   60.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所のフロア貸し、３階以上は専有面積５５㎡程度の２ＬＤＫ共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  92.7 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
536.00 
71.6 
384.00 
3,400 
1,305,600 		 4.0  5,222,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
523.00 
94.5 
494.00 
2,788 
1,377,272 		 3.0  4,131,816 
0.0  0 

 3～ 6		 居宅
523.00 
94.5 
494.00 
2,448 
1,209,312 		 2.0  2,418,624 
1.0  1,209,312 

 7～13		 居宅
523.00 
94.5 
494.00 
2,482 
1,226,108 		 2.0  2,452,216 
1.0  1,226,108 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,812.00 
92.7 
6,312.00 

16,102,876 		 36,194,224 
13,420,004 
⑨年額支払賃料     16,102,876 円　×　12ヶ月　＝　     193,234,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,312.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       193,234,512 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,729,380 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 185,505,132 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        36,194,224 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         347,465 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       13,420,004 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       1,914,444 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     187,767,041 円　　　　（　       115,977 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
戸田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,000,000 円  　　　　  2,000,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 7,729,380 円  　　　      193,234,512　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,141,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,000,000 円  　　　　  2,000,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     2,000,000 円  　　　　  2,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,000,000 円  　　　　  2,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      40,870,680 円　（　　　　　　        25,244 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9331    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,000,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   6,812.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 121,000,000 円  
（　　　　　        74,737 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 187,767,041 円      
②総費用 40,870,680 円      
③純収益　①－② 146,896,361 円      
④建物等に帰属する純収益 121,000,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 25,896,361 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,163,894 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,925 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    589,363,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     364,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 戸田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　戸田市本町一丁目１１２２番１
 0334000101192-0000
2 　戸田市本町一丁目１１２２番３
 0334000101194-0000
3 　戸田市本町一丁目１１２３番１
 0334000101196-0000
4 　戸田市本町一丁目１１２３番２
 0334000101197-0000
5 　戸田市本町一丁目１１２４番４
 0334000101201-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
戸田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
戸田 5-1 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　天田　淳一   TEL.
鑑定評価額 735,000,000 円  １㎡当たりの価格 454,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 戸田市本町１丁目１１２２番１外
｢本町１－４－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,619  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
不整形
1:2		 銀行

Ｓ2		 店舗、マンション等
が建ち並ぶ商業地域
 東15m国道、三方路 水道、ガス、下水 戸田公園

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 戸田公園駅北東方

550m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、商業繁華性の動向や周辺住宅地域の影響を受けつ
つも、その他特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    463,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    343,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に埼玉県南部の幹線道路沿いの商業地域及び周辺市含めた各駅周辺の商業地域である。需要者として
は、同一需給圏内に地縁を有する法人による自己利用目的や投資目的、不動産業者によるマンション開発目的などが考
えられる。堅調な需要に加え希少性も高いことから、このところ地価は上昇傾向にある。商業地の取引数は少なく、取
引の個別性も強いため、需要の中心価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 より繁華性の高い商業地においては収益性を重視して取引されると考えられるが、対象標準地周辺は上層階は居宅とす
ることが想定され、背後住宅地域の影響も受ける商業地域である。よって、対象標準地の個別性や当該地域特性等を鑑
みて、本件における価格形成は取引価格を中心に成立しているものと判断した。以上より、比準価格を重視し、収益価
格を比較考量のうえ、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    450,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[100.0]		 100
[115.8]		 [107.0]
100		 453,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    416,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や物価高騰等の懸念材料はあるもの
の、不動産市況に特段大きな変化はなく、堅
調に推移している。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 戸田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０１

-41		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b ２６１０１

-43		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c ２５７０１

-39		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.7m市道、
中間画地
商業

(90,282)
d ２５１０６

-22		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東9.2m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
385,982  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
397,947 		 100
[  88.9]
447,634 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
479,000 
b (　           ) 
370,213  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
393,536 		 100
[  93.8]
419,548 
449,000 
c (　           ) 
368,781  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
385,745 		 100
[  89.4]
431,482 
462,000 
d (　           ) 
363,050  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
403,712 		 100
[  90.0]
448,569 
480,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    463,000 円／㎡]  



戸田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

186,181,631 
40,805,558 
145,376,073 
121,000,000 
24,376,073 		 （　0.9331）
22,745,314 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    554,763,756 円　　　　（　    343,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
戸田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 536.00 ＲＣ13 6,812.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,619 ㎡     33.0 m x   60.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所のフロア貸し、３階以上は平均専有面積５５㎡程度の２ＬＤＫを想定した。 ⑦有効率　  92.7 ％
の理由		 共用部分として標準的な面積を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
536.00 
71.6 
384.00 
3,340 
1,282,560 		 4.0  5,130,240 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
523.00 
94.5 
494.00 
2,839 
1,402,466 		 3.0  4,207,398 
0.0  0 

 3～ 6		 居宅
523.00 
94.5 
494.00 
2,338 
1,154,972 		 2.0  2,309,944 
1.0  1,154,972 

 7～13		 居宅
523.00 
94.5 
494.00 
2,505 
1,237,470 		 2.0  2,474,940 
1.0  1,237,470 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,812.00 
92.7 
6,312.00 

15,967,204 		 35,901,994 
13,282,178 
⑨年額支払賃料     15,967,204 円　×　12ヶ月　＝　     191,606,448 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,312.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       191,606,448 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,664,258 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 183,942,190 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        35,901,994 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         344,659 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       13,282,178 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       1,894,782 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     186,181,631 円　　　　（　       114,998 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
戸田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,000,000 円  　　　　  2,000,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 7,664,258 円  　　　      191,606,448　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,141,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,000,000 円  　　　　  2,000,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     2,000,000 円  　　　　  2,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,000,000 円  　　　　  2,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      40,805,558 円　（　　　　　　        25,204 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9331    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,000,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   6,812.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 121,000,000 円  
（　　　　　        74,737 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 186,181,631 円      
②総費用 40,805,558 円      
③純収益　①－② 145,376,073 円      
④建物等に帰属する純収益 121,000,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 24,376,073 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,745,314 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,049 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    554,763,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     343,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 戸田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　戸田市本町一丁目１１２２番１
 0334000101192-0000
2 　戸田市本町一丁目１１２２番３
 0334000101194-0000
3 　戸田市本町一丁目１１２３番１
 0334000101196-0000
4 　戸田市本町一丁目１１２３番２
 0334000101197-0000
5 　戸田市本町一丁目１１２４番４
 0334000101201-0000
6 　
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備考