別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
草加 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草加 9-5 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　小石　秀幸   TEL.
鑑定評価額 244,000,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草加市両新田西町字塚田４１１番３外
 ②地積
　(㎡)		 1,754  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1:1		 工場兼倉庫

Ｓ2		 工場、住宅等が混在
する県道沿いの工業
地域		 北11.3m県道、背面道 水道、ガス、下水 谷塚

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.6 ｍ、奥行　約　　  44.0 ｍ、規模　　     1,754 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．３ｍ　県道 交通

施設		 谷塚駅北西方

1.7km		 法令

規制		 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの住工混在地域としてほぼ均衡を得た地域であり当面は現状を維持して推移してゆくものと予測される
。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、草加市及びその周辺市区内に存する中小工業地域一帯である。需要者の中心は草加市及びその周辺市区
内で中小工場の経営を行う個人或いは法人等である。対象不動産は県道沿いに工場、倉庫、店舗、住宅等が混在する住
工混在地域に存する工業地で同一需給圏内に於いては概ね標準的な不動産で、代替競争等の関係にある不動産との競争
力は総じて普通程度であるものと判断される。中心となる価格帯は１０万から１５万円／㎡前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件は工業地域に存する土地の更地としての価格を求めるものであり、そこに想定される市場参加者は周辺における土
地の相場水準と当該土地を有効活用することによって得られる収益を勘案した価格決定行動を行うものと思料される。
したがって、市場性と収益性とを勘案して価額を決定することが市場の実態に合致し、最も合理的と判断する。以上よ
り、本件では比準価格と収益価格を関連付けて代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草加 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 [100.0]
100		 136,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 名目ＧＤＰは拡大傾向にあり、地価は上昇傾
向で推移している。



特に地域要因に変化はない。




特に個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 草加 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｋ３０

-9050		 草加市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西8.1m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b ０７Ｋ１７

-1038		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北7m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ０８Ｋ１５

-247		 八潮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.7m市道、
中間画地
準工
高度2種最高25m
(60,200)
d ０６Ｋ３０

-9805		 八潮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
中間画地
工業
高度1種最高25m
(60,200)
e ０８Ｋ０４

-9206		 八潮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東16m県道、
北西4m、角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
129,000  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
147,060 		 100
[  97.0]
151,608 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
152,000 
b (　           ) 
133,452  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
143,061 		 100
[  96.0]
149,022 
149,000 
c (　           ) 
164,040  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
171,914 		 100
[ 101.2]
169,875 
170,000 
d (　           ) 
106,714  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
119,520 		 100
[  94.0]
127,149 
127,000 
e (　           ) 
100,455  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
115,556 		 100
[ 105.0]
110,053 
110,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    142,000 円／㎡]  



草加 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,172,090 
3,984,610 
11,187,480 
6,631,920 
4,555,560 		 （　0.9435）
4,298,171 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     99,957,465 円　　　　（　     57,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草加 9-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,000.00 Ｓ1 880.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   1,754 ㎡     40.6 m x   44.0 m  前面道路：県道     　  11.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
880.00 
100.0 
880.00 
1,496 
1,316,480 		 3.0  3,949,440 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
880.00 
100.0 
880.00 

1,316,480 		 3,949,440 
0 
⑨年額支払賃料      1,316,480 円　×　12ヶ月　＝　      15,797,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     880.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,797,760 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       663,506 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,134,254 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,949,440 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,836 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,172,090 円　　　　（　         8,650 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,496 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
草加 9-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 453,000 円  　　　　     90,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 631,910 円  　　　       15,797,760　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,971,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      747,400 円  　　　　     90,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        90,600 円  　　　　     90,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,600 円  　　　　     90,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,984,610 円　（　　　　　　         2,272 円／㎡）　　（経費率　　  26.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9435    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 100,000 円／㎡　×　     880.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0732     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0810 ×  40 ％　＋ 0.0919 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,631,920 円  
（　　　　　         3,781 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,172,090 円      
②総費用 3,984,610 円      
③純収益　①－② 11,187,480 円      
④建物等に帰属する純収益 6,631,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,555,560 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,298,171 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,450 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,957,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草加 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草加市両新田西町字塚田４１１番３
 0316000422996-0000
2 　草加市両新田西町字塚田４１１番２
 0316000422995-0000
3 　草加市両新田西町字塚田４１３番３
 0316000423006-0000
4 　草加市両新田西町字塚田４１５番１
 0316000423011-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
草加 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草加 9-5 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　北川　憲   TEL.
鑑定評価額 244,000,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草加市両新田西町字塚田４１１番３外
 ②地積
　(㎡)		 1,754  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1:1		 工場兼倉庫

Ｓ2		 工場、住宅等が混在
する県道沿いの工業
地域		 北11.3m県道、背面道 水道、ガス、下水 谷塚

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  44.0 ｍ、規模　　     1,750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．３ｍ県道 交通

施設		 谷塚駅北西方

1.7km		 法令

規制		 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の工業地域である。格別の変動要因は見られず、工場、倉庫のほか一般住宅も混在する現状の特性を維
持しつつ推移していく地域である。流通、通販向け需要が強く、今後とも地価は若干の上昇が予測される。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね草加市及び周辺市内の圏域における工業地域である。需要者は、首都圏へ供給する工業、物
流倉庫業者等である。また、国道４号バイパス背後に位置し、常磐自動車道、東京外環自動車道、首都高速道等の接点
である三郷インターへも容易にアクセス可能な立地であることから、近年の景気回復傾向による実物経済への波及等か
ら地価は上昇傾向にある。一方、工業地のもつ個別性から中心価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、取引事例の価格水準がまちまちであるが、それぞれ適切に補修正し得たことから市場の実態を反映した価
格である。一方工場・倉庫地としての賃貸市場は熟成度が低く、安定的な純収益の確保には疑問が残ること等を鑑み、
比準価格にややウエイトを置き、収益価格を比較考量の上、周辺地域における工業地間の公示価格バランス等を十分に
検討し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草加 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 93.0]		 [100.0]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高、円安、賃金の伸び悩み、更なる金利
上昇懸念、世界情勢の不安等の影響を受けな
がらも、不動産市況及び地価は概ね堅調に推
移している。

格別の地域要因の変動はないものの、工場・
倉庫地への需要は相変わらず根強いこともあ
り、地価は上昇基調が継続している。


個別的要因の変動は特に見られないが、やや
不整形な二方路地で良好な工業立地から、不
動産の選好性に優れ、市場競争力は高い。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.8
交通・接近　　　  -3.7
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 草加 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７Ｃ３０

-9948		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.5m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b ０８Ｋ１６

-59		 八潮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5.4m市道
、中間画地
工業
高度1種最高25m
(60,200)
c ０８Ｋ１５

-304		 八潮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南12m県道、
中間画地
工業
高度1種最高25m
(60,200)
d ０７Ｋ３０

-1904		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m私道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,643  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
143,748 		 100
[  98.1]
146,532 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
147,000 
b (　           ) 
138,198  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
141,515 		 100
[  97.4]
145,293 
145,000 
c (　           ) 
122,500  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
134,505 		 100
[ 100.7]
133,570 
134,000 
d (　           ) 
85,876  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  68.6]
135,699 		 100
[  93.0]
145,913 
146,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  +1.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　  -1.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  -3.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    143,000 円／㎡]  



草加 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,945,582 
3,973,628 
10,971,954 
6,631,920 
4,340,034 		 （　0.9712）
4,215,041 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     98,024,209 円　　　　（　     55,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草加 9-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 880.00 Ｓ1 880.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   1,754 ㎡     40.6 m x   44.0 m  前面道路：県道     　  11.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 工場、倉庫混在地域であることから、一棟貸し倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 倉庫
880.00 
100.0 
880.00 
1,470 
1,293,600 		 6.0  7,761,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
880.00 
100.0 
880.00 

1,293,600 		 7,761,600 
0 
⑨年額支払賃料      1,293,600 円　×　12ヶ月　＝　      15,523,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     880.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,523,200 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       651,974 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,871,226 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,761,600 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          74,356 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,945,582 円　　　　（　         8,521 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,477 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,470 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
草加 9-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 453,000 円  　　　　     90,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 620,928 円  　　　       15,523,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,971,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      747,400 円  　　　　     90,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        90,600 円  　　　　     90,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,600 円  　　　　     90,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,973,628 円　（　　　　　　         2,265 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 100,000 円／㎡　×　     880.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0732     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0810 ×  40 ％　＋ 0.0919 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,631,920 円  
（　　　　　         3,781 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,945,582 円      
②総費用 3,973,628 円      
③純収益　①－② 10,971,954 円      
④建物等に帰属する純収益 6,631,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,340,034 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,215,041 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,403 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     98,024,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草加 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草加市両新田西町字塚田４１１番３
 0316000422996-0000
2 　草加市両新田西町字塚田４１１番２
 0316000422995-0000
3 　草加市両新田西町字塚田４１３番３
 0316000423006-0000
4 　草加市両新田西町字塚田４１５番１
 0316000423011-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考