令和8年1月15日　提出 上尾 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上尾 -20 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　松浦　章   TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 24,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上尾市大字平方領々家字東谷１３０番３ ②地積 　(㎡) 780   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ1 農家住宅が見られる 、農地の多い住宅地 域 南4m市道 水道 上尾 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  42.5 ｍ、規模　　       780 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 上尾駅南西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 周囲に農地が多く拡がる中、農家住宅を中心に一般住宅も散見される住宅地域である。市街化調整区域に指定さ れており、開発が抑制されていることから、今後も静態的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、上尾市及び周辺市を含む市街化調整区域内の住宅地域である。主な需要者は圏内に地 縁を有する個人であり、外部からの転入は少ない。近隣地域は市街化調整区域内に位置しており、宅地開発が制限され 、市場が未熟成であることから、取引は限定的で地価は弱含みで推移している。調整区域内の農家住宅地の取引価格は 規模や取引条件等により様々だが、中心価格帯は概ね１㎡当たり２０，０００円～３０，０００円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内の農家住宅地である。周辺にアパート等の収益物件は見られず、賃貸市場が未成熟な地 域であるため、収益還元法の適用を見送った。一方、比準価格は上尾市内の市街化調整区域に存する類似性の高い取引 事例を採用し、慎重に要因比較を行い試算されており、規範性の高い価格が求められた。よって、本件では比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桶川 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 79.7] [100.0] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、雇用や所得環 境も改善傾向にあるが、物価上昇の継続や米 国の通商政策による影響を注視する必要があ る。 市街化調整区域内の農家住宅地域で、可視的 な変化は特に認められない。需給動向を反映 した地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％