令和8年1月9日　提出 深谷 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 5-3 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　直井　裕   TEL.

鑑定評価額 106,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市東方町４丁目３５番１外 ②地積 　(㎡) 2,099   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 2:1 店舗 Ｗ1 各種店舗、営業所等 が建ち並ぶ路線商業 地域 南西20m国道、三方路 水道、ガス、下水 籠原 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 接面する国道の南側は大規模 工業地域 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 籠原駅北西方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は沿道型の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域としてほぼ熟成しており、当面現状のまま推移する ものと思料する。地価水準は概ね堅調に推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は深谷市内の商業地域のほかＪＲ高崎線沿線の熊谷市、本庄市内の商業地域。需要者は深谷市を中心にＪＲ 高崎線沿線の事業者が中心である。沿道型の飲食・物販店舗等では来客が安定的に推移しており、路線商業地に係る市 場は概ね堅調である。車両交通量の多い国道沿いの路線商業地域でその立地条件、物件の収益性等が取引に強く影響し 、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内における商業地の需給動向、事務所及び店舗等の賃貸市場における賃料水準並びに収益性等を勘案し、路線商業地 の実際の取引事例から求めた比準価格を中心に、対象公示地について収益性を検討した収益価格を関連づけ、概ね堅調 に推移している当該地域の市場動向を勘案して調整を行い、前年公示価格からの連続性に留意して、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地 取引件数はやや増加している。商業地の市場 は路線商業地域を中心に概ね安定的に推移し ている。 地域要因に特段の変動は認められないが、当 該地域及びその周辺での市場は概ね堅調で、 過去１年間の地価はやや強含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。代替・競争等の関 係にある不動産と比較した優劣及び競争力の 程度は普通で変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％