令和8年1月9日　提出 深谷 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 -14 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　祐一   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市田中字宿１３２番２ ②地積 　(㎡) 344   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,196) 1:1.2 住宅 Ｗ1 小規模一般住宅が多 く畑等も介在する住 宅地域 西4.9m市道 水道、下水 武川 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．９ｍ市道 交通 施設 武川駅南方 300m 法令 規制 １住居 (60,196) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 武川駅勢圏の住宅地域であり、地域要因に特段の変化は無く推移していくものと予測される。武川駅勢圏の住宅 地域は、土地の需給が比較的安定しており、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、秩父鉄道線各駅勢圏に存する住宅地域を中心に深谷市内の住宅地域である。需要者は、近隣地域周辺に 地縁を有する者を中心に深谷市及び周辺市町に居住する一次取得者。市場の需給動向として、武川駅徒歩圏に存する住 宅地域であり、土地の需給が比較的安定しており、地価は概ね横ばい傾向にある。市場での中心となる価格帯について は、土地は２００㎡程度で５００万円～７００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円台半ばが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、武川駅徒歩圏に存する戸建住宅地域であり、賃貸需要が乏しく対象標準地の画地条件や賃貸不動産の市場 動向等を考慮した結果、収益還元法は非適用とした。居住環境や市場性を重視して価格が形成される住宅地域であるこ とから、規範性の高い取引事例により求めた市場性を反映し精度の高い比準価格を重視し、武川駅徒歩圏の不動産市況 を考慮して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　深谷 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,400 円／㎡ [102.7] 100 100 [101.5] 100 [100.7] [103.0] 100 30,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口・生産年齢人口は減少傾向で、老年人 口は年々増加しており、高齢化率は約３０％ である。また、世帯数は増加傾向が続いてい る。 武川駅勢圏の住宅地域で、地域要因に特段の 変動は無い。武川駅勢圏の住宅地は、土地の 需給が比較的安定しており、地価は概ね横ば い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.2 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％