鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
鴻巣 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鴻巣 5-3

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　大友　由貴子

TEL.

鑑定評価額

15,300,000 円

１㎡当たりの価格

71,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鴻巣市吹上本町３丁目２５９９番２｢吹上本町３－２－２｣				②地積　(㎡)	215 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	低層の小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域	南西8.8m県道	水道、ガス、下水	吹上 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 110 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．８ｍ県道

交通

施設

吹上駅北方

250m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗、駐車場等が見られる県道沿い商業地で、金融機関の撤退もあり商業地需要は弱含みで推移するものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鴻巣市及び周辺市町を中心とした商業地域、路線商業地域。需要者の中心は近隣商圏を中心に事業を展開
する法人企業及び不動産業者である。商業性が衰退しており住宅地化も見られるため新規の店舗の需要は弱い。取引の
中心となる価格帯は規模等によりまちまちではあるが、１㎡あたり７万円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は商業地、路線商業地に所在する取引事例により、規範性の高い価格が求められた。一方、同一需給圏内の事
務所ビル、商業ビルや店舗の賃料は低位で賃料収入に着目した投資目的での取引は少なく賃貸市場は未成熟で収益性は
劣り、収益価格は低位で現実の地価水準が反映し難いため、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地から
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鴻巣 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 58,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 81.6]

[100.0]
100

71,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鴻巣市の人口は微減傾向、高齢化率は県平均
より高い。取引件数は前年同期間と比較し増
加、建築着工戸数も増加している。

金融機関の撤退もあり繁華性が衰退している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

鴻巣 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８ｋ０８１０ -87	鴻巣市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北（駅前広場）市道、西3.9m、角地		商業 (90,400)
b	８ｋ０８１０ -3	鴻巣市		更地	（　）	台形	南東11m県道、北西6.8m、二方路		１住居 (70,200)
c	８ｋ０８１０ -33	鴻巣市		更地	（　）	不整形	北東7.8m県道、北西5m、南西4m、三方路		１住居 (70,200)
d	８ｋ０８１０ -86	鴻巣市		更地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,581	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	83,567	100 [ 113.0]	73,953	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,000
b	(　 ) 76,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	84,488	100 [ 112.8]	74,901		74,900
c	(　 ) 62,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	65,276	100 [ 87.8]	74,346		74,300
d	(　 ) 109,022	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	100,598	100 [ 140.3]	71,702		71,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +29.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +36.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,800 円／㎡]

鴻巣 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,093,401	1,589,915	5,503,486	5,271,500	231,986	（　0.9533） 221,152	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	5,393,951 円　　　　（　 25,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴻巣 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	215 ㎡	9.0 m x 23.5 m	前面道路：県道　 8.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は共同住宅、２ＤＫで各戸４２㎡程度を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	80.0	112.00	2,115	236,880	3.0	710,640
							1.0	236,880
2～ 3	居宅	140.00	90.0	126.00	1,544	194,544	1.0	194,544
							1.0	194,544
～

～

～

計		420.00	86.7	364.00		625,968		1,099,728
								625,968

⑨年額支払賃料	625,968 円　×　12ヶ月　＝　 7,511,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 364.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,511,616 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 623,464 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,888,152 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,099,728 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,085 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 625,968 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 195,164 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,093,401 円　　　　（　 32,993 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,180 円/㎡　月額支払賃料（　 2,115 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鴻巣 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	405,500 円	81,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	300,465 円	7,511,616　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 648,800 円	81,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	121,650 円	81,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,100 円	81,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,589,915 円　（　　　　　　 7,395 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,100,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,271,500 円（　　　　　 24,519 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,093,401 円
②総費用	1,589,915 円
③純収益　①－②	5,503,486 円
④建物等に帰属する純収益	5,271,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	231,986 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	221,152 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,029 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,393,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鴻巣 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鴻巣市吹上本町三丁目２５９９番２	0309000051479-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
鴻巣 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鴻巣 5-3

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　永瀬　美幸

TEL.

鑑定評価額

15,300,000 円

１㎡当たりの価格

71,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鴻巣市吹上本町３丁目２５９９番２｢吹上本町３－２－２｣				②地積　(㎡)	215 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	低層の小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域	南西8.8m県道	水道、ガス、下水	吹上 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 110 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．８ｍ県道

交通

施設

吹上駅北方

250m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

旧中山道沿いの既成商業地域であるが、経営者の高齢化や郊外量販店舗の進出により商況は低迷している。今後
は住宅地としての利用も増えていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ高崎線沿線の行田駅から北本駅までの商業地域である。需要者は、中、小規模の法人及び個人事業者
が中心である。画地規模の小さな店舗が多い旧来からの商業地。空き店舗も多く繁華性が劣り、住宅地として用途変更
されていく傾向が見られる。新規の店舗需要も低く地価は弱含みである。取引価格水準は、概ね１㎡当り６万円～８万
円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は鴻巣市の商業地に所在する取引事例により、規範性の高い価格が求められた。一方、同一需給圏内の事務所
ビル、商業ビル等の賃料は一定の水準にあるが、賃料収入に着目した投資目的での取引は少なく賃貸市場は未成熟で収
益性は劣り、収益価格は低位に求められた。よって現実の取引市場を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け
、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鴻巣 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 58,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 81.8]

[100.0]
100

71,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は回復傾向にあるが、物価上昇の継続が
個人消費に及ぼす影響など、景気を下押しす
るリスクに留意が必要である。

地価は背後の住宅地並みに近づいてきている
と推測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

鴻巣 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８ｋ０８１０ -87	鴻巣市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北（駅前広場）市道、西3.9m、角地		商業 (90,400)
b	８ｋ０８１０ -3	鴻巣市		更地	（　）	台形	南東11m県道、北西6.8m、二方路		１住居 (70,200)
c	８ｋ０８１０ -86	鴻巣市		更地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	８ｋ０８１０ -70	鴻巣市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,581	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	83,567	100 [ 113.0]	73,953	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,000
b	(　 ) 76,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	84,488	100 [ 112.0]	75,436		75,400
c	(　 ) 109,022	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	100,598	100 [ 141.3]	71,195		71,200
d	(　 ) 59,271	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.5]	63,391	100 [ 117.4]	53,996		54,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +37.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,500 円／㎡]

鴻巣 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,111,168	1,590,667	5,520,501	5,271,500	249,001	（　0.9533） 237,373	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	5,789,585 円　　　　（　 26,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴻巣 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	215 ㎡	9.0 m x 23.5 m	前面道路：県道　 8.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は共同住宅、２ＤＫで各戸４２㎡程度を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	80.0	112.00	2,120	237,440	3.0	712,320
							1.0	237,440
2～ 3	居宅	140.00	90.0	126.00	1,548	195,048	1.0	195,048
							1.0	195,048
～

～

～

計		420.00	86.7	364.00		627,536		1,102,416
								627,536

⑨年額支払賃料	627,536 円　×　12ヶ月　＝　 7,530,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 364.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,530,432 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 625,026 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,905,406 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,102,416 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,109 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 627,536 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 195,653 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,111,168 円　　　　（　 33,075 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,185 円/㎡　月額支払賃料（　 2,120 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鴻巣 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	405,500 円	81,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	301,217 円	7,530,432　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 648,800 円	81,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	121,650 円	81,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,100 円	81,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,590,667 円　（　　　　　　 7,398 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,100,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,271,500 円（　　　　　 24,519 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,111,168 円
②総費用	1,590,667 円
③純収益　①－②	5,520,501 円
④建物等に帰属する純収益	5,271,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	249,001 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	237,373 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,104 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,789,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鴻巣 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鴻巣市吹上本町三丁目２５９９番２	0309000051479-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考