鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
鴻巣 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鴻巣 -19

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　牧元　航也

TEL.

鑑定評価額

10,900,000 円

１㎡当たりの価格

64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鴻巣市南１丁目９２３番５｢南１－２１－１６｣				②地積　(㎡)	170 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅とアパートが混在し空地も残る住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	吹上 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 105 ｍ、南 40 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

吹上駅南西方

600m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

吹上駅徒歩圏内の既成住宅地域で、空地等も見られるが、徐々に成熟度を増していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、概ね鴻巣市、北本市の圏域。需要者の中心は鴻巣市及び周辺市に居住する３０～４０
歳台の１次取得者が大半を占め、県南等の地域からの転入も一部見られる。吹上駅徒歩圏内にある住宅地域であるが、
未利用地も残り熟成度はやや低い。近隣地域内の土地は１５０㎡程度で１，０００万円程度、新築建物付きの戸建物件
は２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等の収益物件も散見されるが、地主が相続対策や節税目的で経営しているケースが多く、経済合理性よりも居
住の快適性等が優先される地域である。現実にもエンドユーザーによる自用目的の取引が大半であるため、比準価格を
標準とし、収益価格を参考にし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鴻巣市の人口は５年間で約０．３％の減少、
高齢化率は約３１％で、県全体（約２８％）
を上回る。景気は回復傾向にある。

吹上駅徒歩圏内の既成の住宅地である。街路
条件等がやや劣ることから、需要はやや低水
準であるが、地価は概ね横ばい傾向となって
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鴻巣 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８ｋ０８０２ -16	鴻巣市		建付地	（　）	台形	南3.5m市道、中間画地		商業 (80,240)
b	８ｋ０８１０ -47	鴻巣市		建付地	（　）	台形	東8m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	８ｋ０８１０ -91	鴻巣市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	８ｋ０８０２ -13	鴻巣市		建付地	（　）	長方形	南西5.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	８ｋ０８１０ -82	鴻巣市		建付地	（　）	袋地等	北東5.4m市道、南西3m、二方路		商業 (80,324)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,629	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.3]	72,511	100 [ 110.7]	65,502	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	68,400
b	(　 ) 61,513	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	61,575	100 [ 96.9]	63,545		66,400
c	(　 ) 55,870	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.4]	57,361	100 [ 90.2]	63,593		66,500
d	(　 ) 72,306	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	69,192	100 [ 106.8]	64,787		67,700
e	(　 ) 60,109	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.7]	67,011	100 [ 114.6]	58,474		61,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -1.6	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,000 円／㎡]

鴻巣 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,302,060	471,125	1,830,935	1,601,490	229,445	（　0.9749） 223,686	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	5,325,857 円　　　　（　 31,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴻巣 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	134.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	170 ㎡	10.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり専有面積約３３㎡の１ＤＫタイプの低層共同住宅を想定。

⑦有効率　 99.4 ％
の理由

パイプスペース等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	67.00	99.4	66.60	1,470	97,902	1.0	97,902
							1.0	97,902
2～ 2	居宅	67.00	99.4	66.60	1,490	99,234	1.0	99,234
							1.0	99,234
～

～

～

計		134.00	99.4	133.20		197,136		197,136
								197,136

⑨年額支払賃料	197,136 円　×　12ヶ月　＝　 2,365,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 133.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,365,632 円　　×　　 4.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 113,550 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,252,082 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	197,136 円　×　　 95.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,877 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 197,136 円　×　　 95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　 48,101 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,302,060 円　　　　（　 13,542 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,523 円/㎡　月額支払賃料（　 1,490 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鴻巣 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,200 円	25,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	94,625 円	2,365,632　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,400 円	25,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 471,125 円　（　　　　　　 2,771 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,300,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 134.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,601,490 円（　　　　　 9,421 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,302,060 円
②総費用	471,125 円
③純収益　①－②	1,830,935 円
④建物等に帰属する純収益	1,601,490 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	229,445 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	223,686 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,316 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,325,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鴻巣 -19　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鴻巣市南一丁目９２３番５	0309000062472-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
鴻巣 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鴻巣 -19

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　永瀬　美幸

TEL.

鑑定評価額

10,900,000 円

１㎡当たりの価格

64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鴻巣市南１丁目９２３番５｢南１－２１－１６｣				②地積　(㎡)	170 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅とアパートが混在し空地も残る住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	吹上 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 105 ｍ、南 40 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

吹上駅南西方

600m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

空地等も見られる住宅地域であり、徐々に成熟度を増しつつも当面現状の住環境を維持すると予測する。地価は
概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ高崎線沿線の鴻巣市、北本市、行田市に存する低層住宅地域。需要者の中心は鴻巣市及び周辺市町に
居住する個人需要者及び建売住宅の販売を目的とする不動産業者等。吹上駅徒歩圏の住宅地ではあるが周辺には未利用
地もあり熟成度はやや低い。市場の中心価格帯は土地１５０㎡程度で１、０００万円程度、新築戸建住宅は２、５００
万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鴻巣市の住宅地域において多数の信頼のある取引事例を収集し適切な補修正をして求めた比準価格は精度が高い。近隣
地域及びその周辺には、戸建住宅が中心であり共同住宅も存するが、新規に土地を取得することを想定して求めた収益
価格は低く試算された。住宅地域に存する標準地では収益性より居住の快適性、利便性を重んじることを考慮し、比準
価格を重視し、収益価格は参考に留め、市場の需給動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は回復傾向にあるが、物価上昇の継続が
個人消費に及ぼす影響など、景気を下押しす
るリスクに留意が必要である。

地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鴻巣 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８ｋ０８０２ -16	鴻巣市		建付地	（　）	台形	南3.5m市道、中間画地		商業 (80,240)
b	８ｋ０８１０ -47	鴻巣市		建付地	（　）	台形	東8m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	８ｋ０８１０ -91	鴻巣市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	８ｋ０８１０ -82	鴻巣市		建付地	（　）	袋地等	北東5.4m市道、南西3m、二方路		商業 (80,324)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,629	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.3]	72,511	100 [ 110.7]	65,502	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	68,400
b	(　 ) 61,513	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	61,575	100 [ 99.1]	62,134		64,900
c	(　 ) 55,870	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.4]	57,361	100 [ 86.5]	66,313		69,300
d	(　 ) 60,109	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.7]	67,011	100 [ 113.5]	59,041		61,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -1.6	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,000 円／㎡]

鴻巣 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,298,170	470,965	1,827,205	1,601,490	225,715	（　0.9749） 220,050	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	5,239,286 円　　　　（　 30,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴻巣 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	134.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	170 ㎡	10.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり専有面積約３３㎡程度の１ＤＫタイプの低層共同住宅を想定。

⑦有効率　 99.4 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	67.00	99.4	66.60	1,455	96,903	1.0	96,903
							1.0	96,903
2～ 2	居宅	67.00	99.4	66.60	1,500	99,900	1.0	99,900
							1.0	99,900
～

～

～

計		134.00	99.4	133.20		196,803		196,803
								196,803

⑨年額支払賃料	196,803 円　×　12ヶ月　＝　 2,361,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 133.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,361,636 円　　×　　 4.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 113,359 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,248,277 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	196,803 円　×　　 95.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,874 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 196,803 円　×　　 95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　 48,019 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,298,170 円　　　　（　 13,519 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,533 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鴻巣 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,200 円	25,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	94,465 円	2,361,636　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,400 円	25,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 470,965 円　（　　　　　　 2,770 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,300,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 134.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,601,490 円（　　　　　 9,421 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,298,170 円
②総費用	470,965 円
③純収益　①－②	1,827,205 円
④建物等に帰属する純収益	1,601,490 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	225,715 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	220,050 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,294 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,239,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鴻巣 -19　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鴻巣市南一丁目９２３番５	0309000062472-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考