令和8年1月15日　提出 鴻巣 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鴻巣 -16 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　牧元　航也   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鴻巣市糠田字本田壱ノ割１５５３番 ②地積 　(㎡) 833   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 農地の多い中に農家 、一般住宅等が散在 する地域 南5.5m市道 水道 鴻巣 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   105 ｍ、南   120 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 鴻巣駅西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多い農家集落地域で、今後とも地域要因に変化はなく、現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で、概ね鴻巣市、北本市及び桶川市、行田市等の市街化調整区域内の圏域に属する地域 。需要者は地縁的選好性を有する個人等が中心である。鴻巣駅の徒歩圏を外れた市街化調整区域にあって、利便性も悪 く、需要は弱含みで、土地取引も低位に推移している。需要の中心となる価格帯は１３，０００円／㎡～２０，０００ 円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。現実にも、エンド ユーザーによる自用目的の取引が大半であるため、取引市場の実態を顕現した比準価格を標準とし、近隣地域の需給動 向、周囲の公示地、前年価格及び市場の動向、単価と総額との関連等の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鴻巣市の人口は５年間で約０．３％の減少、 高齢化率は約３１％で、県全体（約２８％） を上回る。景気は回復傾向にある。 鴻巣駅徒歩圏を完全に外れており、交通接近 条件が悪く、需要も弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％