鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
羽生 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽生 5-1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　諸貫　道明

TEL.

鑑定評価額

7,050,000 円

１㎡当たりの価格

45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	37,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽生市中央３丁目４２４９番７外｢中央３－４－２｣				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:3	店舗兼住宅Ｓ2	低層店舗、銀行等が混在する商業地域	西16m市道	水道、下水	羽生 520m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 10 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 22.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

居住誘導区域　都市機能誘導
区域

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

羽生駅北東方

520m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

商業施設の郊外化が進行して在来の零細な店舗は事業環境が厳しく持続が困難になっている。商業地の取引は限
定的で、買い手市場が継続している。地価は当面下落傾向で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、羽生市及び隣接市の既成商業地域及びその周辺地域。需要者の中心は、同圏内に地縁を持つ法人や個人
事業主。物価上昇や人件費高騰が事業継続に影響を及ぼしており引き続き事業環境は厳しい。幹線道路沿いの大型店舗
及び郊外の大型商業施設に顧客が流出している。商業施設の郊外化の進行により既成商業地の商況は停滞し、買い手市
場が継続している。商業地は指標となる取引事例に乏しく、需要の中心となる価格帯の把握は困難。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地は概ね安定的でレンタルも多いので土地取引は少ないが、広域的に収集することで複数の信頼性の高い取引事例
に基づき比準価格を試算した。賃貸店舗の需要は弱く、一旦空き店舗になると長期化する可能性が高い。物価高により
暮らし向きが悪化しているようで、個人消費は盛り上がりに欠けている。比準価格は市場性を反映し規範性は高い。比
準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　行田 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 49,400 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[107.7]

[100.0]
100

45,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和７年４月、井泉小、三田ケ谷小、村君小
を統合した「羽生東小学校」が開校。市は水
道料金を令和６年１２月使用分から平均約２
２％の値上げ。

隣地の空き店舗の建物の劣化がひどい。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

羽生 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｄ２６１２１６１４ -80	羽生市		建付地	（　）	長方形	南西17m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	Ｄ２６１２１６１４ -81	羽生市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10.9m市道、西4m、東11m、三方路		２住居 (70,200)
c	Ｄ２６１２１０１４ -80	加須市		更地	（　）	長方形	南西16m県道、北6m、北東6m、三方路		近商 (90,200)
d	Ｙ２５７２１６０５ -80	羽生市		更地	（　）	ほぼ台形	北東14m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e	Ｙ２５７２１６０５ -82	羽生市		更地	（　）	不整形	南東11m県道、西11m、東6m、三方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,139	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	38,372	100 [ 80.3]	47,786	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,800
b	(　 ) 40,174	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	37,198	100 [ 77.6]	47,936		47,900
c	(　 ) 56,114	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	51,905	100 [ 101.5]	51,138		51,100
d	(　 ) 18,435	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 56.0]	32,920	100 [ 87.5]	37,623		37,600
e	(　 ) 24,190	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 66.6]	36,321	100 [ 82.9]	43,813		43,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,700 円／㎡]

羽生 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がなく、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,125,214	285,110	840,104	752,580	87,524	（　0.9741） 85,257	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,813,979 円　　　　（　 11,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽生 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	60.00	Ｓ1	60.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	154 ㎡	7.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

スケルトン仕様の店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	店舗	60.00	100.0	60.00	1,700	102,000	3.0	306,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		60.00	100.0	60.00		102,000		306,000
								0

⑨年額支払賃料	102,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,224,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 60.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,224,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 101,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,122,408 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	306,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,125,214 円　　　　（　 7,307 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,752 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽生 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	55,500 円	11,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	48,960 円	1,224,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 94,300 円	11,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,650 円	11,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	11,100 円	11,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 285,110 円　（　　　　　　 1,851 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

25 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	11,100,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 60.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 50 ％　＋　0.0689 × 25 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	752,580 円（　　　　　 4,887 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,125,214 円
②総費用	285,110 円
③純収益　①－②	840,104 円
④建物等に帰属する純収益	752,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	87,524 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	85,257 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 554 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,813,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

羽生 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	羽生市中央三丁目４２４９番７	0313000345154-0000
2	羽生市中央三丁目４２４９番８	0313000345155-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
羽生 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽生 5-1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　石井　依子

TEL.

鑑定評価額

7,050,000 円

１㎡当たりの価格

45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	37,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽生市中央３丁目４２４９番７外｢中央３－４－２｣				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:3	店舗兼住宅Ｓ2	低層店舗、銀行等が混在する商業地域	西16m市道	水道、下水	羽生 520m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 10 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 22.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

羽生駅北東方

520m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

小規模小売店舗についてはシャッターが閉まったままの店舗も見られ、郊外の大型店舗への客足流入等により商
況は弱く推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は羽生市及びその周辺市の既成商業地域である。需要者は小売業・サービス業を営む地元の法人及び個人事
業者であるが、近年は駐車スペースを有しない既存の商業地域は商況が低迷しており、また、個人事業者の高齢化や後
継者不足が推察され、新規の店舗開設需要は弱い。取引価格は個別の事情によりまちまちであり、中心となる価格帯は
掴みづらい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の商業地に係る取引事例より求めた実証的な価格である。一方、収益価格は不動産の投資採算
性に着目して求めた価格であるが、商業施設の郊外大型化・市内の人口減少という流れの中で、近隣地域における投資
需要は弱く、収益性に基づく地価が形成されていないことから、比準価格よりも低位に試算された。従って比準価格を
重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地及び前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　行田 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 49,400 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[106.9]

[100.0]
100

46,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

羽生市の人口は減少傾向が続いており、高齢
化が徐々に進行している。

市内では幹線道路沿いにおける大型店舗の新
設が見られ、画地規模の小さい商業地につい
ては市場競争力が低下している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

羽生 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２５７２１６０５ -72	羽生市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	Ｙ２５７２１６０５ -70	羽生市		更地	（　）	ほぼ長方形	西18m区画街路、北6m、角地		２中専地区計画等 (70,150)
c	２６１２１６０５ -70	羽生市		更地	（　）	不整形	北西7.1m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	Ｙ２６１２１６０２ -70	行田市		建付地	（　）	不整形	北8m市道、西4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,282	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	44,689	100 [ 97.7]	45,741	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,700
b	(　 ) 48,184	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	46,968	100 [ 94.0]	49,966		50,000
c	(　 ) 39,225	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	62,262	100 [ 144.8]	42,999		43,000
d	(　 ) 44,579	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	44,177	100 [ 86.2]	51,249		51,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +38.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,800 円／㎡]

羽生 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,125,214	286,760	838,454	759,360	79,094	（　0.9741） 77,045	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,639,255 円　　　　（　 10,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽生 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	60.00	Ｓ1	60.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	154 ㎡	7.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

スケルトン仕様の店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	店舗	60.00	100.0	60.00	1,700	102,000	3.0	306,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		60.00	100.0	60.00		102,000		306,000
								0

⑨年額支払賃料	102,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,224,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 60.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,224,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 101,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,122,408 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	306,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,125,214 円　　　　（　 7,307 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,704 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽生 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	56,000 円	11,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	48,960 円	1,224,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 95,200 円	11,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,800 円	11,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	11,200 円	11,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 286,760 円　（　　　　　　 1,862 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

25 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	11,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 60.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 50 ％　＋　0.0689 × 25 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	759,360 円（　　　　　 4,931 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,125,214 円
②総費用	286,760 円
③純収益　①－②	838,454 円
④建物等に帰属する純収益	759,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	79,094 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	77,045 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 500 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,639,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

羽生 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	羽生市中央三丁目４２４９番７	0313000345154-0000
2	羽生市中央三丁目４２４９番８	0313000345155-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考