鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
羽生 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽生 -6

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　石井　依子

TEL.

鑑定評価額

4,240,000 円

１㎡当たりの価格

21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽生市大字藤井上組字西１２４２番７				②地積　(㎡)	202 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、農家住宅等が混在する郊外の住宅地域	北5.3m市道	水道、ガス	羽生 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 40 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
．３ｍ市道

交通

施設

羽生駅北東方

2.2km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣周辺に存する市街化調整区域内の宅地との競合において、市場競争力はやや弱く、地域は静態的に推移する
と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、羽生市及び隣接市内の住宅地域である。需要者は同市及び周辺市に居住若しくは地縁を有する個人が大
半で、圏外からの流入は少ない。近隣周辺に存する市街化調整区域内の宅地との競合もあり、地価は弱含みで推移して
いると思料する。地域内の画地規模は疎らであるが、土地は１５０㎡から２５０㎡程度では３００万円～６００万円程
度、新築の戸建住宅は２０００万円台前半から半ばが中心価格帯と推測する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似の取引事例から求めた実証的な価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目して求めた価格で
あるが、近隣地域では持家需要が中心であることから、取引価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算さ
れた。よって本件においては比準価格を標準とし、また、取引主体や取引の経緯により見られる市場価格の分散傾向も
考慮のうえ収益価格を参酌し、前年価格との連続性にも留意して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

羽生市の人口は減少傾向が続いており、高齢
化が徐々に進行している。

古家の建て替えによりアパートが建築される
事例も見られるが、地域は概ね静態的に推移
しており、地域要因に特段の変化は見られな
い。

個別的要因に格別な変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

羽生 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２５７２１６０５ -104	羽生市		更地	（　）	長方形	南6.1m市道、北2.6m、二方路		｢調区｣ (70,200)
b	２６１２１６０２ -23	羽生市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.3m市道、東5.5m、角地		１低専 (60,80)
c	２６１２１６０２ -109	羽生市		建付地	（　）	ほぼ台形	南11m市道、東16m、角地		｢調区｣ (70,200)
d	２６１２１６０５ -19	羽生市		建付地	（　）	袋地等	西9.3m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	２６１２１６０５ -25	羽生市		建付地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,938	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 161.0]	18,521	100 [ 81.0]	22,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,900
b	(　 ) 22,604	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	21,691	100 [ 100.0]	21,691		21,700
c	(　 ) 17,001	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	17,331	100 [ 82.5]	21,007		21,000
d	(　 ) 31,942	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	31,222	100 [ 139.4]	22,397		22,400
e	(　 ) 18,983	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	29,602	100 [ 146.6]	20,192		20,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +40.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +27.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,600 円／㎡]

羽生 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,804,438	618,774	2,185,664	2,083,020	102,644	（　0.9728） 99,852	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	2,269,364 円　　　　（　 11,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽生 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
重層長屋	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	202 ㎡	11.5 m x 17.5 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一住戸が４０㎡程度の住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１階に出入口がある重層長屋のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	80.00	100.0	80.00	1,512	120,960	1.0	120,960
							1.0	120,960
地上 2～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,542	123,360	1.0	123,360
							1.0	123,360
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		244,320		244,320
								244,320

⑨年額支払賃料	244,320 円　×　12ヶ月　＝　 2,931,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,931,840 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,343 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,688,497 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	244,320 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,240 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 244,320 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 113,701 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,804,438 円　　　　（　 13,883 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,577 円/㎡　月額支払賃料（　 1,512 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽生 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	149,000 円	29,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,274 円	2,931,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 253,300 円	29,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,600 円	29,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 618,774 円　（　　　　　　 3,063 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,800,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,083,020 円（　　　　　 10,312 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,804,438 円
②総費用	618,774 円
③純収益　①－②	2,185,664 円
④建物等に帰属する純収益	2,083,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	102,644 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	99,852 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 494 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,269,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

羽生 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	羽生市大字藤井上組字西１２４２番７	0313000372152-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月9日　提出
羽生 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽生 -6

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　島崎　栄司

TEL.

鑑定評価額

4,240,000 円

１㎡当たりの価格

21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽生市大字藤井上組字西１２４２番７				②地積　(㎡)	202 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、農家住宅等が混在する郊外の住宅地域	北5.3m市道	水道、ガス	羽生 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 40 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　　
５．３ｍ市道

交通

施設

羽生駅北東方

2.2km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

羽生駅徒歩圏外の住宅地域、当面は現状のまま推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏を羽生市及び隣接市の市街地外縁部及びその周辺と判定、需要者の中心は、同市又は周辺市に居住する一次
取得者層が中心、農地や農家住宅等も混在する地域であって、交通利便性等が劣ることから需要は弱含み。取引市場で
は土地２００㎡程度で４００～５００万円程度、新築戸建住宅は２，００万円前半が需要の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺においてはアパート等の収益物件も散見されるが、地主の節税目的等による運用が多く、投資等の経済合理性より
も居住の快適性等が優先される地域と思料される。エンドユーザーによる自用目的の取引が大半であるため、実際の取
引市場を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、市場の動向及び前年価格との検討を踏まえ鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内総人口、建築着工件数とも微減。建設工
事費上昇等の影響を受け、土地の需要は弱含
みで推移。

羽生市郊外の住宅地域で、地域要因に特段変
動は認められない。

個別的要因に特段変動は認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

羽生 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１２１６０２ -23	羽生市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.3m市道、東5.5m、角地		１低専 (60,80)
b	２６１２１６０２ -109	羽生市		建付地	（　）	ほぼ台形	南11m市道、東16m、角地		｢調区｣ (70,200)
c	Ｙ２５７２１６０５ -56	羽生市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２６１２１６０５ -13	羽生市		建付地	（　）	台形	西7.1m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,604	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	21,691	100 [ 98.0]	22,134	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,100
b	(　 ) 17,001	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	17,331	100 [ 79.6]	21,773		21,800
c	(　 ) 19,409	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	29,070	100 [ 134.7]	21,581		21,600
d	(　 ) 15,172	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	21,609	100 [ 102.8]	21,020		21,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,600 円／㎡]

羽生 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,804,438	618,774	2,185,664	2,083,020	102,644	（　0.9728） 99,852	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	2,269,364 円　　　　（　 11,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽生 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
重層長屋	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	202 ㎡	11.5 m x 17.5 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一住戸が４０㎡程度の１ＬＤＫ計４戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１階に出入口がある重層長屋想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	80.00	100.0	80.00	1,512	120,960	1.0	120,960
							1.0	120,960
地上 2～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,542	123,360	1.0	123,360
							1.0	123,360
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		244,320		244,320
								244,320

⑨年額支払賃料	244,320 円　×　12ヶ月　＝　 2,931,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における共益費の傾向等を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,931,840 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,343 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,688,497 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	244,320 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,240 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 244,320 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 113,701 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,804,438 円　　　　（　 13,883 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,577 円/㎡　月額支払賃料（　 1,512 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽生 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	149,000 円	29,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,274 円	2,931,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 253,300 円	29,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,600 円	29,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 618,774 円　（　　　　　　 3,063 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,800,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,083,020 円（　　　　　 10,312 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,804,438 円
②総費用	618,774 円
③純収益　①－②	2,185,664 円
④建物等に帰属する純収益	2,083,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	102,644 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	99,852 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 494 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,269,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

羽生 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	羽生市大字藤井上組字西１２４２番７	0313000372152-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考