鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
羽生 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽生 -1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　齋藤　雅一

TEL.

鑑定評価額

6,900,000 円

１㎡当たりの価格

33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽生市東６丁目１９番９				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅、飲食店等が混在する区画整理済の住宅地域	南6m市道	水道、下水	羽生 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 120 ｍ、南 25 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

羽生駅東方

1.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はない。地価水準はコロナ禍後の経済正常化や低金利等金融緩和の継続により景気回復
期待があるが、一方、円安インフレに伴う実質賃金減少や先行き不透明感も増大、その方向性は見いだせない。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね羽生市の市街地の圏域と考えられ、最頻の買主は個人で、地縁者も多いと思料する。周辺において
、分譲の中心となる価格帯は、１８０～２５０㎡程度の土地で６００～１０００万円程度、新築戸建で２２００万～２
８００万円程度。その一方、個人間売買や中間需要者買取りのケースも市場の相当割合を占めている。売主・買主の属
性等によって市場の様相はかなり異なる模様で、取引価格の分散も大きい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

①比準価格は、多数の取引事例を考慮した上で、対象標準地につき、最も典型的と認められる価格水準を見出したもの
であるが、上記のとおり市場の実情は多様であり価格にも分散が見られるので、このことを考慮した最終判定が必要で
ある。②収益価格は相対低位であるが、土地の保有価値を示す指標として参考とすべき価格である。以上を考慮し①の
価格を標準に、②の価格を参考とし、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　羽生 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[120.3]

[103.0]
100

33,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和や物価高等により、従来より高い水
準の取引も見られる一方、人口伸悩み等の根
底的なマイナス要因もあり、先行きは不透明
。

地域要因に格別な変動はない。

個別的要因に格別な変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +13.5
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

羽生 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２５７２１６０５ -25	羽生市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｙ２５７２１６０５ -52	羽生市		建付地	（　）	袋地等	東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	Ｙ２５７２１６０５ -58	羽生市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	２６１２１６０５ -17	羽生市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e	２６１２１６０５ -13	羽生市		建付地	（　）	台形	西7.1m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,442	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	28,689	100 [ 85.2]	33,673	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	34,700
b	(　 ) 23,429	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	26,517	100 [ 81.3]	32,616		33,600
c	(　 ) 38,616	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	34,279	100 [ 102.0]	33,607		34,600
d	(　 ) 63,451	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 148.1]	42,758	100 [ 113.8]	37,573		38,700
e	(　 ) 15,172	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	21,609	100 [ 74.1]	29,162		30,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.4	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.4	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.6	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,300 円／㎡]

羽生 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,816,744	617,188	2,199,556	2,048,070	151,486	（　0.9728） 147,366	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	3,349,227 円　　　　（　 16,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽生 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
重層長屋	78.50	2	157.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	209 ㎡	11.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一住戸が３０～４０㎡で１ＬＤＫの住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

専用内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	78.50	100.0	78.50	1,563	122,696	1.0	122,696
							1.0	122,696
2～ 2	居宅	78.50	100.0	78.50	1,563	122,696	1.0	122,696
							1.0	122,696
～

～

～

計		157.00	100.0	157.00		245,392		245,392
								245,392

⑨年額支払賃料	245,392 円　×　12ヶ月　＝　 2,944,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,944,704 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 244,410 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,700,294 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	245,392 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,250 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 245,392 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 114,200 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,816,744 円　　　　（　 13,477 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,630 円/㎡　月額支払賃料（　 1,563 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽生 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,500 円	29,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,788 円	2,944,704　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 249,000 円	29,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,600 円	29,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 617,188 円　（　　　　　　 2,953 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,300,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 157.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,048,070 円（　　　　　 9,799 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,816,744 円
②総費用	617,188 円
③純収益　①－②	2,199,556 円
④建物等に帰属する純収益	2,048,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	151,486 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	147,366 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 705 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,349,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

羽生 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	羽生市東六丁目１９番９	0313000367192-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
羽生 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽生 -1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　諸貫　道明

TEL.

鑑定評価額

6,900,000 円

１㎡当たりの価格

33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽生市東６丁目１９番９				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅、飲食店等が混在する区画整理済の住宅地域	南6m市道	水道、下水	羽生 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 120 ｍ、南 25 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

居住誘導区域

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

羽生駅東方

1.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市役所に近いが、築後４０年を超えるような住宅・併用住宅がみられ、改築もされないでいる。周辺には空いた
ままの店舗等が見られる。地価は当面下落傾向で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武線・秩父鉄道沿線で、羽生市及び隣接市の圏域の住宅地域。需要者の中心は、前記圏域内に地縁のあ
る若年層・共働きの一次取得者。市街化調整区域で物件の供給が多く、在来の市街化区域内の住宅地は総じて買い手市
場が継続。一方岩瀬土地区画整理事業地内は街区整備が進捗、大型店舗が増加して利便性が改善したため、同一需給圏
外からの転入者もいる。地価は上昇傾向。土地は１千万円以下、新築戸建住宅は３，０００万円以下が需要の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

エンドユーザー、不動産業者による住宅目的の取引が大半。戸建住宅が中心の地域。収益物件取得目的取引事例は引き
続きあるが、収益物件建築目的での土地取引はあまりない。人件費や建築資材価格高騰等のため投資採算が悪くなった
影響と考える。収益価格は低めに試算された。比準価格は４事例から求めており、市場性を反映し規範性は高い。比準
価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　羽生 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[120.8]

[103.0]
100

33,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和７年４月、井泉小、三田ケ谷小、村君小
を統合した「羽生東小学校」が開校。市は水
道料金を令和６年１２月使用分から平均約２
２％の値上げ。

東６丁目地区は直近１８か月で人口１０％超
減少、世帯数も同程度減少している。築後４
０年を超えるような住宅がみられ、改築もさ
れないでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

羽生 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２５７２１６０５ -25	羽生市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｙ２５７２１６０５ -52	羽生市		建付地	（　）	袋地等	東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	Ｙ２５７２１６０５ -56	羽生市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２６１２１６０５ -19	羽生市		建付地	（　）	袋地等	西9.3m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,442	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	28,689	100 [ 84.5]	33,951	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	35,000
b	(　 ) 23,429	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	26,517	100 [ 81.0]	32,737		33,700
c	(　 ) 19,409	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	29,070	100 [ 93.1]	31,224		32,200
d	(　 ) 31,942	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	31,222	100 [ 89.1]	35,042		36,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,300 円／㎡]

羽生 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がなく、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,827,898	618,695	2,209,203	2,048,070	161,133	（　0.9728） 156,750	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	3,562,500 円　　　　（　 17,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽生 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
重層長屋	78.50	Ｗ2	157.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	209 ㎡	11.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸あたり専有面積約３９㎡程度の重層長屋を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	78.50	100.0	78.50	1,583	124,266	1.0	124,266
							1.0	124,266
地上 2～ 2	居宅	78.50	100.0	78.50	1,583	124,266	1.0	124,266
							1.0	124,266
～

～

～

計		157.00	100.0	157.00		248,532		248,532
								248,532

⑨年額支払賃料	248,532 円　×　12ヶ月　＝　 2,982,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,982,384 円　　×　　 9.1 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 271,397 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,710,987 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	248,532 円　×　　 90.9 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,259 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 248,532 円　×　　 90.9 ％　　×　　　 0.5075　＝　 114,652 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,827,898 円　　　　（　 13,531 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,651 円/㎡　月額支払賃料（　 1,583 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽生 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,500 円	29,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	119,295 円	2,982,384　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 249,000 円	29,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,600 円	29,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 618,695 円　（　　　　　　 2,960 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,300,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 157.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,048,070 円（　　　　　 9,799 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,827,898 円
②総費用	618,695 円
③純収益　①－②	2,209,203 円
④建物等に帰属する純収益	2,048,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	161,133 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	156,750 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 750 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,562,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

羽生 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	羽生市東六丁目１９番９	0313000367192-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考