令和8年1月16日　提出 狭山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   狭山 -4 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　柴田　泰邦   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 狭山市柏原字上宿１６３３番５ ②地積 　(㎡) 339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる住宅地 域 北東5m市道 水道、下水 狭山市 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    85 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 狭山市駅北西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の市街化調整区域内に立地する農家住宅地域。特段の地域要因の変動はなく、今後も現状程度で推移すると 見られる。地価は横這いの模様。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は狭山市及びその周辺市の市街化調整区域内の農家住宅地域が圏域。需要者は地元に地縁のある者が中心。 圏外からの転入者は少ない。市街地から遠い市街化調整区域のため人口減と少子高齢化の影響は強く、新規の宅地開発 も少ない。市場における中心的価格帯は、土地が３３０㎡程度で１，１００万円台後半程度。敷地１５０㎡程度の建売 住宅とするならば総額２，２００万円～２，７００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は宅地性に留意して事例を採用し相対的に規範性が高い事例を重視して求めている。農家住宅等は他の取引価 格との比較目線で主に価格が形成されているため比準価格の信頼度は高いと思料する。収益価格については賃貸市場が 熟成していないため試算を断念した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも 留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [160.2] [100.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 実質金利マイナスで企業の投資環境の良好さ と実質賃金マイナスで庶民の購買力低下は続 く。住宅はペアローン等なければ購入困難な 者が増加の模様。 価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変 動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.3 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％