鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
春日部 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日部 5-5

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　鈴木　哲雄

TEL.

鑑定評価額

118,000,000 円

１㎡当たりの価格

88,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日部市豊町１丁目２７番３外				②地積　(㎡)	1,333 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1.5:1	店舗兼事務所Ｓ2	店舗、営業所等が見られる路線商業地域	西22m国道、背面道	水道、ガス、下水	八木崎 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 150 ｍ、南 440 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

八木崎駅南西方

1.2km

法令

規制

準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、幹線道路沿いの沿道施設を中心とした路線商業地域で、地価水準は、一昨年は上昇したが、本年は
横這いである。今後は横這いから上昇に転じていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、春日部市、岩槻区、越谷市、幸手市及び隣接する市町村の国道及び主要幹線道路沿いの路線商業地域で
ある。需要者の中心はロードサイドを中心とした首都圏及び全国展開している店舗等の事業者である。需給関係も好転
している。土地は坪単価３０～３５万程度、標準的規模１，２００㎡で、１１，０００万程度の物件が中心となってい
る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自動車サービス沿道型施設が建ち並ぶほか飲食店舗施設、駐車場等も見られる路線商業地域である。賃貸物件は、テナ
ント需要が回復してきたが、賃料もやや上昇しているが、賃料水準の低いので収益性が低い。従って、収益価格は、土
地価格に見合う賃料水準が形成されていないために低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨年１年間の土地取引件数は微増、新設住宅
着工戸数は減少している。人口は昨年よりも
微減で、世帯数は核家族化で微増の傾向にあ
る。

路線商業地域であり、地価はＲ６年はやや上
昇したが、Ｒ７年は横這いである。国道４号
線沿いのため企業の進出等の需要が高まって
きている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日部 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２６１２１４０１ -82	春日部市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	Ｙ２６１２１４１０ -83	春日部市		貸家建付地	（　）	不整形	南東8.5m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	Ｙ２６１２１４０３ -83	春日部市		更地	（　）	不整形	南東20m国道、南西7.8m、角地		準住居 (70,200)
d	２６１２１４０１ -80	春日部市		貸家建付地	（　）	長方形	北東11.2m市道、南西7.3m、二方路		１住居 (70,200)
e	Ｙ２６１２１４０３ -81	春日部市		建付地	（　）	ほぼ台形	東12m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,927	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,433	100 [ 154.9]	89,369	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	91,200
b	(　 ) 89,888	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	96,670	100 [ 107.9]	89,592		91,400
c	(　 ) 69,989	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	97,946	100 [ 108.9]	89,941		91,700
d	(　 ) 84,866	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	82,559	100 [ 92.1]	89,641		91,400
e	(　 ) 101,248	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	102,059	100 [ 113.7]	89,762		91,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +58.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,500 円／㎡]

春日部 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,460,653	2,575,436	7,885,217	5,195,560	2,689,657	（　0.9758） 2,624,567	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	55,841,851 円　　　　（　 41,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	330.00	Ｓ1	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,333 ㎡	44.3 m x 29.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層の沿道サービス店舗が標準的であるので、１棟貸しの平家建て鉄骨店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～	店舗	330.00	100.0	330.00	2,790	920,700	5.0	4,603,500
							1.0	920,700
～

～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		920,700		4,603,500
								920,700

⑨年額支払賃料	920,700 円　×　12ヶ月　＝　 11,048,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,048,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 917,017 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,131,383 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,603,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 920,700 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 287,056 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,460,653 円　　　　（　 7,847 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,881 円/㎡　月額支払賃料（　 2,790 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日部 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	386,000 円	77,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	441,936 円	11,048,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,060,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 494,000 円	77,200,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	115,800 円	77,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,200 円	77,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,575,436 円　（　　　　　　 1,932 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9758

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,200,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,195,560 円（　　　　　 3,898 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,460,653 円
②総費用	2,575,436 円
③純収益　①－②	7,885,217 円
④建物等に帰属する純収益	5,195,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,689,657 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,624,567 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,969 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,841,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

春日部 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	春日部市豊町一丁目２７番３	0315000404717-0000
2	春日部市豊町一丁目２７番４	0315000404718-0000
3	春日部市豊町一丁目２７番１２	0315000404725-0000
4	春日部市豊町一丁目２７番１３	0315000404726-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
春日部 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日部 5-5

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　中島　信吾

TEL.

鑑定評価額

118,000,000 円

１㎡当たりの価格

88,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日部市豊町１丁目２７番３外				②地積　(㎡)	1,333 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1.5:1	店舗兼事務所Ｓ2	店舗、営業所等が見られる路線商業地域	西22m国道、背面道	水道、ガス、下水	八木崎 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 150 ｍ、南 440 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

八木崎駅南西方

1.2km

法令

規制

準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

沿線では事業用借地権やオーダーリース方式による貸店舗等が一般的で、ＤＳやＳＣ、沿道サービス店舗等が立
地する南中曽根交差点（国道１６号と県道）に近く需給はタイトで、今後も飲食店舗等は激戦模様と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は春日部市及び隣接市町の国道並びに主要幹線道路沿いの圏域。需要者は主としてロードサイドを中心とし
て首都圏及び全国展開する店舗等の事業者で事業借地権やオーダーリース方式による形態が一般的。ただ同一業者間で
の競合や生き残りの競争激化により入れ替りが早く空テナントや店舗等撤退済の土地（借地）も散見される。豊町１丁
目近隣（国道１６号沿線）の土地相場は、コロナ５類移行後産業活動は安定化しており、坪単価３０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は駐車場込みの低層店舗（想定建物）が基盤となっており、新規賃貸物件においては賃料水準が前年より上昇
しているが、建築コスト（原材料や人手不足に伴う労務費等）の高騰傾向が続き、今回の試算でも収益性が逓減して現
実の地価水準と乖離した。また、積算価格は後述の通り原価法が適用出来なかった。本件では、前年価格との連続性の
中で実証的な比準価格を中心に収益価格を比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍からの経済回復に加え、低金利の金
融環境を背景に不動産投資が旺盛。反面、一
部大規模施設では撤退やサービスの見直し等
が見られる。

路線沿いの商況は、生活圏としての需要から
生活密着型店舗が中心だが、当該地域は駐車
場完備のロードサイド需要が根強く大きな空
き店舗は少ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日部 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２６１２１４０３ -83	春日部市		更地	（　）	不整形	南東20m国道、南西7.8m、角地		準住居 (70,200)
b	Ｙ２６１２１４１０ -84	春日部市		更地	（　）	不整形	西18m国道、南7.5m、東4m、三方路		準工 (70,200)
c	２６１２１４１０ -83	春日部市		建付地	（　）	長方形	南18m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２６１２１４０９ -81	春日部市		更地	（　）	ほぼ台形	南西11.5m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,989	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	97,946	100 [ 107.9]	90,775	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	92,600
b	(　 ) 110,371	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 125.8]	88,437	100 [ 100.0]	88,437		90,200
c	(　 ) 64,091	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 76.0]	100 [ 67.0]	125,866	100 [ 140.2]	89,776		91,600
d	(　 ) 70,546	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 69.3]	101,900	100 [ 113.7]	89,622		91,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +43.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 -25.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,500 円／㎡]

春日部 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,498,146	2,577,020	7,921,126	5,195,560	2,725,566	（　0.9758） 2,659,607	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	56,587,383 円　　　　（　 42,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	330.00	Ｓ1	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,333 ㎡	44.3 m x 29.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的な平家建自動車関連店舗で、形式は駐車場付一棟貸し、賃料算定基準の賃貸面積は１００坪超

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

沿道店舗として一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～	店舗	330.00	100.0	330.00	2,800	924,000	5.0	4,620,000
							1.0	924,000
～

～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		924,000		4,620,000
								924,000

⑨年額支払賃料	924,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,088,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,088,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 920,304 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,167,696 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,620,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,365 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 924,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 288,085 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,498,146 円　　　　（　 7,876 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,891 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日部 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	386,000 円	77,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	443,520 円	11,088,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,060,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 494,000 円	77,200,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	115,800 円	77,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,200 円	77,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,577,020 円　（　　　　　　 1,933 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9758

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,200,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,195,560 円（　　　　　 3,898 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,498,146 円
②総費用	2,577,020 円
③純収益　①－②	7,921,126 円
④建物等に帰属する純収益	5,195,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,725,566 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,659,607 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,995 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,587,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

春日部 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	春日部市豊町一丁目２７番３	0315000404717-0000
2	春日部市豊町一丁目２７番４	0315000404718-0000
3	春日部市豊町一丁目２７番１２	0315000404725-0000
4	春日部市豊町一丁目２７番１３	0315000404726-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考