別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
春日部 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日部 5-2 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三田　和巳   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 367,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日部市中央１丁目５１番１２
 ②地積
　(㎡)		 285  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 事務所

ＳＲＣ7		 中高層店舗兼事務所
ビルが建ち並ぶ中心
商業地域		 西30m市道 水道、ガス、下水 春日部

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 春日部駅西方

180m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、春日部駅西口周辺の商業地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測されるが、物価上昇等
の影響もあり、地価については暫く微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    377,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    256,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、春日部市及び草加市、越谷市、岩槻区、上尾市の各駅周辺の商業地域一帯。需要の中心は春日部市に地
縁性を持つ事業者が中心であるが、東京都内の法人等も含まれる。土地の利用携帯はマンション等多様化傾向にあるが
、取引される価格は区々であり、需要の中心となる価格帯は見い出しづらい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は春日部駅西口周辺の商業地域であり、収益価格は建築コストの上昇等のため、地域の価格水準
より低位に求められた。また、後述の理由により原価法による積算価格は試算できなかった。以上より、市場の特性、
試算価格の特徴に留意しつつ、地域の価格水準を反映している実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の
うえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    366,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　春日部 5-3                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    366,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動活性化に向けた動きも加速しつつあ
るが、長期金利上昇や資源価格高騰における
消費停滞、民間給与所得の鈍化等が懸念され
る。

小売店舗、事務所等が集積する中心的商業地
域であり、マンション用地等の新規需要も見
られ地価は微増傾向。


個別的要因の変動及び個別的要因による市場
性の変化などは見られない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％ +0.3 ％
３　試算価格算定内訳 春日部 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２１
４０１
-701		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南西8m市道、
南東6m、角地
商業

(90,400)
b ０７Ｃ２２

-78		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.8m市道、
中間画地
商業

(80,400)
c ０６Ｃ２２

-1002		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m県道、
南西7.9m、
二方路
商業

(90,400)
d ０７Ｃ０１

-52		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東16m県道、
南西9.5m、
角地
商業

(90,400)
e ０８Ｋ２７

-74		 越谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北21.6m県道、
西7.6m、角地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
307,329  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
292,987 		 100
[  77.8]
376,590 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
377,000 
b (　           ) 
213,402  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
217,670 		 100
[  57.8]
376,592 
377,000 
c (　           ) 
199,881  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
204,584 		 100
[  54.8]
373,328 
373,000 
d (　           ) 
325,677  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
318,233 		 100
[  84.2]
377,949 
378,000 
e (　           ) 
199,526  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
192,875 		 100
[  51.6]
373,789 
374,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.7 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.7 環境　　　　 -41.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    377,000 円／㎡]  



春日部 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,602,484 
7,202,871 
27,399,613 
23,632,700 
3,766,913 		 （　0.9507）
3,581,204 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     73,085,796 円　　　　（　    256,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日部 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所 176.76 Ｓ7 1,166.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   285 ㎡     12.2 m x   23.5 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 想定建物の利用形式は各階単独フロア貸し、賃料算定基準の賃貸面積は約４９坪。なお、建物は容積算定外床面積２９．４０㎡含む。 ⑦有効率　  97.1 ％
の理由		 中層店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 店舗
166.66 
95.0 
158.26 
4,235 
670,231 		 10.0  6,702,310 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
166.66 
97.5 
162.46 
3,135 
509,312 		 8.0  4,074,496 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
166.66 
97.5 
162.46 
2,750 
446,765 		 5.0  2,233,825 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
166.66 
97.5 
162.46 
2,310 
375,283 		 5.0  1,876,415 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,166.62 
97.1 
1,133.02 

3,127,440 		 20,516,291 
0 
⑨年額支払賃料      3,127,440 円　×　12ヶ月　＝　      37,529,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,133.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,529,280 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,114,930 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,414,350 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,516,291 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         188,134 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,602,484 円　　　　（　       121,412 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,761 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
春日部 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,715,000 円  　　　　    343,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,501,171 円  　　　       37,529,280　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      934,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,195,200 円  　　　　    343,000,000　×　　  40.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       514,500 円  　　　　    343,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       343,000 円  　　　　    343,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,202,871 円　（　　　　　　        25,273 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9507    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 343,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 283,000 円／㎡　×　   1,166.62 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,632,700 円  
（　　　　　        82,922 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,602,484 円      
②総費用 7,202,871 円      
③純収益　①－② 27,399,613 円      
④建物等に帰属する純収益 23,632,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,766,913 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,581,204 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,566 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,085,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     256,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日部 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日部市中央一丁目５１番１２
 0315000284264-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
春日部 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日部 5-2 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲雄   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 367,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日部市中央１丁目５１番１２
 ②地積
　(㎡)		 285  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 事務所

ＳＲＣ7		 中高層店舗兼事務所
ビルが建ち並ぶ中心
商業地域		 西30m市道 水道、ガス、下水 春日部

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 春日部駅南方

200m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅西口から近い店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域である。地価水準は上昇しており、昨年よりも上昇率が
高い。西口前再開発事業、駅舎高架工事等により今後は上昇傾向に向かうものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    378,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は春日部市及び近隣都市の駅前を中心とした商業地域の圏域で、需要者は地元法人や店舗等の個人事業者が
中心である。既存の複合不動産を主ととした市場が一般的であり更地の取引は見られない。背後地域では大手ショッピ
ングセンターが閉店し解体工事が進捗しているが、跡地はマンション建設が予定されている。駅前の再開発事業は遅れ
ている。土地は坪単価１２５万程度、標準的規模３００㎡で、１１，３００万程度の物件が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅西口から徒歩３分程度のふじ通り沿いの商業ビルである。収益価格は、新規賃貸物件は賃料相場が前年より上昇した
が、建築コスト高騰の影響を受け土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためにやや低位に試算された。よって
、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    366,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　春日部 5-3                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    366,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨年１年間の土地取引件数は微増、新設住宅
着工戸数は減少している。人口は昨年よりも
微減で、世帯数は核家族化で微増の傾向にあ
る。

駅西口に近い「ふじ通り」沿いの商業地域で
賃料水準は上昇傾向にある。背後の飲食店舗
等も活発化しており、地価は昨年に続いてや
や上昇している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％ +0.3 ％
３　試算価格算定内訳 春日部 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２６１２
１４１０
-75		 春日部市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東30m市道、
北東8m、角地
商業

(90,400)
b ２６１２１
４０１
-701		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南西8m市道、
南東6m、角地
商業

(90,400)
c ０６Ｃ２２

-1002		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m県道、
南西7.9m、
二方路
商業

(90,400)
d ０７Ｃ２２

-78		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.8m市道、
中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
499,417  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 137.5]
366,118 		 100
[  96.0]
381,373 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
381,000 
b (　           ) 
307,329  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
292,987 		 100
[  78.0]
375,624 
376,000 
c (　           ) 
199,881  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
204,584 		 100
[  54.0]
378,859 
379,000 
d (　           ) 
213,402  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
217,670 		 100
[  58.0]
375,293 
375,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -46.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    378,000 円／㎡]  



春日部 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が出来なかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,657,365 
7,208,360 
27,449,005 
23,632,700 
3,816,305 		 （　0.9507）
3,628,161 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     74,044,102 円　　　　（　    260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日部 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所 176.76 Ｓ7 1,166.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   285 ㎡     12.2 m x   23.5 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 利用形式は各階単独フロア貸し、賃料算定基準の賃貸面積は１６２．４６㎡である。建物は容積算定外床面積２９．４０㎡含む。 ⑦有効率　  97.1 ％
の理由		 店舗兼事務所ビルとして標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 店舗
166.66 
95.0 
158.26 
4,210 
666,275 		 10.0  6,662,750 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
166.66 
97.5 
162.46 
3,150 
511,749 		 8.0  4,093,992 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
166.66 
97.5 
162.46 
2,750 
446,765 		 5.0  2,233,825 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
166.66 
97.5 
162.46 
2,320 
376,907 		 5.0  1,884,535 
0.0  0 

 5～ 7		 事務所
166.66 
97.5 
162.46 
2,320 
376,907 		 5.0  1,884,535 
0.0  0 

計
1,166.62 
97.1 
1,133.02 

3,132,417 		 20,528,707 
0 
⑨年額支払賃料      3,132,417 円　×　12ヶ月　＝　      37,589,004 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,133.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,589,004 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,119,887 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,469,117 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,528,707 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         188,248 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,657,365 円　　　　（　       121,605 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,773 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
春日部 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,715,000 円  　　　　    343,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,503,560 円  　　　       37,589,004　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      937,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,195,200 円  　　　　    343,000,000　×　　  40.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       514,500 円  　　　　    343,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       343,000 円  　　　　    343,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,208,360 円　（　　　　　　        25,292 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9507    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 343,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 283,000 円／㎡　×　   1,166.62 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,632,700 円  
（　　　　　        82,922 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,657,365 円      
②総費用 7,208,360 円      
③純収益　①－② 27,449,005 円      
④建物等に帰属する純収益 23,632,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,816,305 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,628,161 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,730 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,044,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     260,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日部 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日部市中央一丁目５１番１２
 0315000284264-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
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備考