令和8年1月15日　提出 春日部 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日部 -9 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　西原　崇   TEL.

鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日部市上金崎字舞台２番１ ②地積 　(㎡) 453   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる住宅地 域 北7.5m市道 水道 南桜井 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　７．５ ｍ市道 交通 施設 南桜井駅北西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、一般住宅等が見られる住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。春日部市の市街 化調整区域内の住宅地は利便性が劣るため地価は下落傾向が続いていたが、近時は横ばい傾向となっている。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、春日部市及び隣接市町の市街化調整区域内の圏域である。宅地の需要者の大半は、春日部市内及び隣接 市町の農業専従者及びその分家である。需要者が市街化調整区域に地縁のある者に限定されており、需要は弱含みであ ることから地価は下落傾向にあったが、値頃感から直近は横ばい傾向である。当標準地と同程度の規模の土地の相場は 、坪単価で６万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は皆無であり、後記の通り収益還元法非適用地点と認定した。また、積算価格についても後述の 通り原価法が適用できなかった。近隣地域及び類似地域内では自用目的の取引が中心であり、類似地域内で多数の取引 事例を収集し得た。従って、実証的な比準価格を標準とし、前年公示価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮代 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [104.2] [100.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 春日部市内の住宅地の地価は概ね上昇傾向で あったが、建築費高騰等の影響を受け、近時 は一部の地域を除いて横ばい傾向となってい る。 農家住宅、一般住宅等が見られる住宅地域で ある。利便性が劣るため地価は下落傾向が続 いていたが、近時は横ばい傾向となっている 。 市街化調整区域内の宅地としての、個別的要 因は標準的である。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +22.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％