令和8年1月15日　提出 春日部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日部 -1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃嗣   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日部市南中曽根字川面３１８番１６０ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 豊春 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 　特にない 街 路 基準方位　　北　４ ｍ市道 交通 施設 豊春駅北方 570m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　地価水準は、概ね横ばい傾向である。地域要因に著しい変化も認められない事より暫くは現況どおりの推移と 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、春日部市を中心に近接市町における東武伊勢崎線及び野田線沿線で各駅からの徒歩圏である住宅地一 帯である。需要者は、市内在住者の住宅地需要者が中心で市外からの転入者は少ない。駅接近性に優れ利便性が高く区 画整然とした住宅地としての人気があるエリアである。取引価格の中心帯は、土地３６坪程度で１坪あたり２８万円前 後、新築戸建住宅で２７００万円～３２００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　駅に近い住宅地であるも、収益物件市場が希薄であり収益還元法の非適用を余儀なくされた。土地取引は自用の居住 用が大半であり、規範性の認められる比準価格を得ていることから、本件の鑑定評価額決定においては市場実態を反映 した比準価格を中心に、対象標準地に係わる前年度価格からの連続性を考慮しつつ代表標準地価格から検討した価格と の均衡を重視し上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日部 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    153,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.5] 100 [179.5] [104.5] 100 88,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は、物価上昇の継続が個人消費に及ぼ す影響など我が国の景気を下押しするリスク となっているが、緩やかに回復している。 　価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の 変動はない。駅徒歩圏で区画整然とした住宅 地域である。 　個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％