令和8年1月14日　提出 加須 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 9-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 477,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市鴻茎３２０５番１ ②地積 　(㎡) 10,029   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (50,200) （その他） 地区計画等 (60,200) 1:1 倉庫 ＲＣ4 中小規模の倉庫、工 場等が建ち並ぶ工業 団地 北西25m市道、三方路 水道、ガス、下水 加須 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   180 ｍ、南   210 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ市道 交通 施設 加須駅南西方 4.1km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 令和６年は物流施設の竣工が相次いだが、空室物件が多く、令和７年は開発の動きは限定的。中小規模の倉庫、 工場等の建ち並ぶ工業団地で土地利用は安定。地価は当面横ばいまたは上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、埼玉県内、概ね東北道・圏央道エリア及びそのＩＣ周辺の広域的な圏域。需要者の中心は、物流業者や 物流ＲＥＩＴ等の投資法人等。県内への企業の新規立地は堅調のようで、県の目標を達成している。圏央道沿いへの進 出が比較的多い。大きな経済効果が見込まれるが、建築費の高騰が問題となっている。地価の上昇トレンドは続いてい るが、空室率は直近高止まり。取引価格はばらつきが大きく、中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者には物流ＲＥＩＴ等の投資法人が多いが、賃貸倉庫は建物の規模・構造・設備内容（保冷の有無、搬入設備等） に個別性が強く、地域の標準的な賃料水準・経費率の把握が難しいところがある。人件費や建築資材価格高騰等の影響 もある。比準価格は比較的規範性の高いと考えられる事例から求めており、市場性を反映し規範性は高い。従って、比 準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,100 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [121.0] [101.0] 100 47,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏央道エリア大型マルチテナント型物流施設 の空室率は１５％前後の比較的高めで推移。 大和ハウス工業が加須川口工業団地で「ＤＰ Ｌ加須」を着工。 安定的に推移。令和６年は市内で物流施設の 竣工が相次いだが、空室物件が多いという。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％