別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
加須 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加須 5-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　堀口　雄一朗   TEL.
鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 45,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加須市本町８８４番
｢本町７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 314  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｗ3		 低層の店舗兼住宅が
多い既成商業地域
 北8.3m市道 水道、下水 加須

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．３ｍ県道 交通

施設		 加須駅北東方

600m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域の土地利用は静態的に推移しており、商業施設の更新は少なく、当面は現状を維持しつつも住宅敷地が徐々
に増加してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね加須市内及び周辺市内の商業地域及び商住混在地域。需要者は地元資本の小売業・サービス業等の事
業者が中心であるが、小規模な画地の物件については自己用住宅利用目的の最終需要者が優位である。商業施設の郊外
化が進展して中心商業地の商況は停滞気味で、形状等の劣る物件の需要は弱い。需要者のニーズは多様で取引の中心と
なる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 背後地を商圏とする自用店舗が中心で賃貸市場の成熟の程度は総じて低く収益価格には相対的な限界が認められる。商
業地の取引事例は必ずしも多くないが、採用した取引事例はもとより、採用外の取引事例も含めて広域的に価格検討し
て試算した比準価格には相対的な信頼性が認められる。比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との
検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加須 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[122.6]		 [100.0]
100		 45,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外大型商業施設へ客足は流れている。電子
商取引の進展もあり、既成商業地は物販の場
としての機能が低下している。


既成商業地の商況は停滞気味で、形状等の劣
る物件の需要は弱い。小規模な物件について
は住宅敷地への転換が進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 加須 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２１
０１２
-70		 加須市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西5.3m市道
、中間画地
商業

(80,318)
b Ｙ２６１２
１０１２
-75		 加須市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18.4m市
道、南西7m、
角地
商業

(90,400)
c Ｄ２６１２
１０１４
-80		 加須市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m県道、
北6m、北東6m、
三方路
近商

(90,200)
d Ｙ２６１２
１０１２
-81		 加須市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東11m県道、
中間画地
近商

(80,200)
e Ｙ２６１２
１０１２
-83		 加須市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南11m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,228  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
40,188 		 100
[  99.0]
40,594 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,600 
b (　           ) 
64,440  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
65,625 		 100
[ 104.0]
63,101 
63,100 
c (　           ) 
56,114  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
51,905 		 100
[ 101.7]
51,037 
51,000 
d (　           ) 
32,704  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
43,431 		 100
[  93.1]
46,650 
46,700 
e (　           ) 
51,456  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.1]
40,602 		 100
[  86.5]
46,939 
46,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,800 円／㎡]  



加須 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,721,909 
777,334 
2,944,575 
2,758,050 
186,525 		 （　0.9749）
181,843 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,869,000 円　　　　（　     12,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
加須 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅 208.36 Ｓ3 199.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   314 ㎡      9.6 m x   32.9 m  前面道路：市道     　   8.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２階はファミリータイプ平均専有面積４０㎡程度を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～  		 店舗
76.96 
100.0 
76.96 
1,685 
129,678 		 3.0  389,034 
1.0  129,678 

 2～  		 居宅
74.52 
100.0 
74.52 
1,517 
113,047 		 2.0  226,094 
1.0  113,047 

 3～  		 居宅
48.02 
100.0 
48.02 
1,517 
72,846 		 2.0  145,692 
1.0  72,846 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
199.50 
100.0 
199.50 

315,571 		 760,820 
315,571 
⑨年額支払賃料        315,571 円　×　12ヶ月　＝　       3,786,852 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     199.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,786,852 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　       ％　＝　　       314,309 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,616,543 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           760,820 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,977 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          315,571 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　          98,389 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,721,909 円　　　　（　        11,853 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,737 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,685 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
加須 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 202,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 157,234 円  　　　        3,930,852　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      259,200 円  　　　　     40,500,000　×　　  40.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        81,000 円  　　　　     40,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         777,334 円　（　　　　　　         2,476 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     199.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,758,050 円  
（　　　　　         8,784 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,721,909 円      
②総費用 777,334 円      
③純収益　①－② 2,944,575 円      
④建物等に帰属する純収益 2,758,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 186,525 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 181,843 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          579 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,869,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 加須 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加須市本町８８４番
 0313000223160-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
加須 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加須 5-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　島崎　栄司   TEL.
鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加須市本町８８４番
｢本町７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 314  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｗ3		 低層の店舗兼住宅が
多い既成商業地域
 北8.3m市道 水道、下水 加須

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．３ｍ市道 交通

施設		 加須駅北東方

600m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅接近性が比較的良好で、旧街道沿いに店舗兼住宅、事業所等が建ち並ぶ旧来の中心商業地域、中心商業地とし
ての商業繁華性は低く、当面は概ね現状のまま推移していくものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね加須市及び隣接市内の旧来の商業地域。需要者は地縁的選好性のある小売業・サービス業等の事業者
等が中心。郊外型大規模商業施設や沿道型店舗の出店に伴って、中心商業地の空洞化は否めず、地域周辺の土地需要は
弱含みで推移。需要形態は住宅系から商業系・事務所系と多様であり、取引の中心となる価格帯は見出し難いものと思
料。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 繁華性の低い商業地にあって、賃貸市場の成熟の程度は低く、収益性を重視した価格形成については一定の限界を認め
ざるを得ない。一方、商業地の取引事例自体少なく、取引態様・属性等に応じた分散が認められるものの、この点に留
意して収集・採用して求められた比準価格については実際の取引市場を反映する実証的な側面があるものと思料される
。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加須 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[122.5]		 [100.0]
100		 45,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気と所得環境が緩やかに改善していく中、
郊外の大型商業施設への集中化と旧来の駅周
辺中心商業地の衰退化・空洞化は例外的では
ない。

地域要因に特段の変動は認められない。




個別的要因に特段変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +6.9
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 加須 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２６１２
１０１２
-82		 加須市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
北6m、西6m、
三方路
近商

(90,200)
b Ｙ２６１２
１００４
-70		 加須市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8.1m市道
、南西3.7m、
二方路
近商

(80,200)
c Ｙ２６１２
１０１２
-74		 加須市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西（駅前広
場）市道、
北西9m、
北東6m、
三方路
近商

(90,200)
d ２６１２１
０１２
-72		 加須市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8.4m県道
、中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,637  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.9]
44,339 		 100
[  93.6]
47,371 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,400 
b (　           ) 
30,250  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
30,744 		 100
[  65.0]
47,298 
47,300 
c (　           ) 
52,539  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.8]
66,340 		 100
[ 144.2]
46,006 
46,000 
d (　           ) 
26,692  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.0]
41,024 		 100
[  88.4]
46,407 
46,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -35.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,800 円／㎡]  



加須 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,705,989 
757,018 
2,948,971 
2,758,050 
190,921 		 （　0.9749）
186,129 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,960,191 円　　　　（　     12,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
加須 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅 76.96 Ｓ3 199.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   314 ㎡      9.6 m x   32.9 m  前面道路：市道     　   8.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、上層階はファミリータイプ平均専有面積４０㎡程度。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～  		 店舗
76.96 
100.0 
76.96 
1,620 
124,675 		 3.0  374,025 
1.0  124,675 

 2～  		 居宅
74.52 
100.0 
74.52 
1,555 
115,879 		 2.0  231,758 
1.0  115,879 

 3～  		 居宅
48.02 
100.0 
48.02 
1,555 
74,671 		 2.0  149,342 
1.0  74,671 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
199.50 
100.0 
199.50 

315,225 		 755,125 
315,225 
⑨年額支払賃料        315,225 円　×　12ヶ月　＝　       3,782,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     199.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,782,700 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       325,916 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,600,784 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           755,125 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,924 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          315,225 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　          98,281 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,705,989 円　　　　（　        11,803 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,732 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,620 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
加須 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 202,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 157,068 円  　　　        3,926,700　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      259,200 円  　　　　     40,500,000　×　　  40.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        60,750 円  　　　　     40,500,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         757,018 円　（　　　　　　         2,411 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     199.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,758,050 円  
（　　　　　         8,784 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,705,989 円      
②総費用 757,018 円      
③純収益　①－② 2,948,971 円      
④建物等に帰属する純収益 2,758,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 190,921 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 186,129 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          593 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,960,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 加須 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加須市本町８８４番
 0313000223160-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考