別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
加須 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加須 -8 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.
鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加須市北小浜字堂前２２２番１１
 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に倉庫
、空地等が見られる
住宅地域		 南5.1m市道、西側道 水道、下水 加須

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．１ｍ市道		 交通

施設		 加須駅東方

2.2km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化調整区域の宅地・戸建分譲は依然として供給が多いが、直近供給過剰気味。建築費・長期金利も上昇。エ
ンドユーザーは市街化調整区域の物件への志向が強い。地価は当面横ばいまたは下落傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,950 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武線沿線で、加須市及び隣接市の圏域の住宅地域。需要者の中心は、前記圏域内に地縁のある若年層・
共働きの一次取得者。旧加須市市街化調整区域の鉄道駅に比較的近い地域における宅地・戸建住宅の分譲は依然として
活発。売れてはいるが、直近供給がやや過剰に見える。人件費や建築資材価格高騰等を反映して新築戸建住宅価格は上
昇したが、成約価格は上昇していない。土地は１千万円以下、新築戸建住宅は３，０００万円以下が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 エンドユーザー、不動産業者による住宅目的の取引が大半。戸建住宅が中心の地域。収益物件取得目的取引事例は引き
続きあるが、収益物件建築目的での土地取引はあまりない。人件費や建築資材価格高騰等のため投資採算が悪くなった
影響と考える。収益価格は低位に試算された。比準価格は５事例から求めており、市場性を反映し規範性は高い。比準
価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加須 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,300 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[104.5]		 100
[133.5]		 [107.1]
100		 35,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 加須市人口は微減で推移しているが、最近生
産年齢人口は増加。かぞマイン（加須駅ビル
・東武ストア加須店）閉店。「ミニコープ東
栄町」閉店。

北小浜地区の人口・世帯数は直近３年間で増
加傾向。市街化調整区域での増加が大きい。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 加須 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｄ２６１２
１０１４
-10		 加須市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
北東6m、角地
１低専
地区計画等
(60,80)
b Ｄ２６１２
１０１４
-13		 加須市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
c Ｄ２６１２
１０１４
-14		 加須市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d ２６１２１
００８
-10		 加須市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
北西4m、角地
１住居

(70,160)
e ２６１２１
０１２
-24		 加須市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,525  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
45,606 		 100
[ 123.7]
36,868 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.1]
　　　　 100
39,500 
b (　           ) 
30,091  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
29,156 		 100
[  90.1]
32,360 
34,700 
c (　           ) 
24,660  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
24,635 		 100
[  73.5]
33,517 
35,900 
d (　           ) 
38,694  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.7]
36,920 		 100
[ 120.5]
30,639 
32,800 
e (　           ) 
23,161  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 102.0]
30,215 		 100
[  89.3]
33,835 
36,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,800 円／㎡]  



加須 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例がなく、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,162,616 
491,034 
1,671,582 
1,619,450 
52,132 		 （　0.9728）
50,714 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      1,152,591 円　　　　（　      7,950 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
加須 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 76.60 Ｗ2 121.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 70 ％   200 ％   200 ％   145 ㎡     11.0 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸あたり専有面積約３０㎡程度の重層長屋を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 重層長屋のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
60.60 
100.0 
60.60 
1,539 
93,263 		 1.0  93,263 
1.0  93,263 
地上
 2～ 2		 居宅
60.60 
100.0 
60.60 
1,570 
95,142 		 1.0  95,142 
1.0  95,142 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
121.20 
100.0 
121.20 

188,405 		 188,405 
188,405 
⑨年額支払賃料        188,405 円　×　12ヶ月　＝　       2,260,860 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     121.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,260,860 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       187,651 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,073,209 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           188,405 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,728 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          188,405 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          87,679 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,162,616 円　　　　（　        14,915 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,605 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,539 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
加須 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 122,500 円  　　　　     24,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 90,434 円  　　　        2,260,860　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        8,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      196,000 円  　　　　     24,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        49,000 円  　　　　     24,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,500 円  　　　　     24,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         491,034 円　（　　　　　　         3,386 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　     121.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,619,450 円  
（　　　　　        11,169 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,162,616 円      
②総費用 491,034 円      
③純収益　①－② 1,671,582 円      
④建物等に帰属する純収益 1,619,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 52,132 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 50,714 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          350 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,152,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,950 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 加須 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加須市北小浜字堂前２２２番１１
 0313000148937-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
加須 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加須 -8 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　島崎　栄司   TEL.
鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加須市北小浜字堂前２２２番１１
 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に倉庫
、空地等が見られる
住宅地域		 南5.1m市道、西側道 水道、下水 加須

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　　
５．１ｍ市道		 交通

施設		 加須駅東方

2.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 空地等も見られる住宅地域、当面は概ね現状のまま推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,950 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね加須市及び隣接市の東武伊勢崎線沿線に在する住宅地域。需要者は市内在住、市内在勤等の一次取得
者が大半。駅徒歩圏外であり、周辺の市街化調整区域内の宅地との競合等から需要は弱含みで推移。取引市場では土地
１５０㎡程度で５００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円前半が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺においてはアパート等の収益物件も散見されるが、地主の節税目的等による運用が多く、投資等の経済合理性より
も居住の快適性等が優先される地域と思料される。エンドユーザーによる自用目的の取引が大半であるため、実際の取
引市場を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加須 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,300 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[104.5]		 100
[134.1]		 [107.1]
100		 35,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内総人口、建築着工件数とも微減。建設工
事費上昇等の影響を受け、土地の需要は弱含
みで推移。


地域要因に特段の変化は見られない。




個別的要因に特段変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +13.5
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 加須 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２１
０１２
-13		 加須市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4.1m道路
、中間画地
１住居

(60,164)
b Ｙ２６１２
１０１２
-66		 加須市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南6.6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ｙ２６１２
１０１２
-81		 加須市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東11m県道、
中間画地
近商

(80,200)
d ２６１２１
０１２
-11		 加須市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,927  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
35,855 		 100
[ 106.6]
33,635 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.1]
　　　　 100
36,000 
b (　           ) 
30,771  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
40,946 		 100
[ 123.3]
33,208 
35,600 
c (　           ) 
32,704  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
43,431 		 100
[ 128.0]
33,930 
36,300 
d (　           ) 
43,197  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
43,111 		 100
[ 130.8]
32,959 
35,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,800 円／㎡]  



加須 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,162,616 
491,034 
1,671,582 
1,619,450 
52,132 		 （　0.9728）
50,714 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      1,152,591 円　　　　（　      7,950 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
加須 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 76.60 Ｗ2 121.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 70 ％   200 ％   200 ％   145 ㎡     11.0 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約３０㎡程度、４戸の２階建共同住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 床面積に算入しない外階段を設置するため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
60.60 
100.0 
60.60 
1,539 
93,263 		 1.0  93,263 
1.0  93,263 
地上
 2～ 2		 居宅
60.60 
100.0 
60.60 
1,570 
95,142 		 1.0  95,142 
1.0  95,142 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
121.20 
100.0 
121.20 

188,405 		 188,405 
188,405 
⑨年額支払賃料        188,405 円　×　12ヶ月　＝　       2,260,860 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     121.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,260,860 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       187,651 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,073,209 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           188,405 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,728 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          188,405 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          87,679 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,162,616 円　　　　（　        14,915 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,605 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,539 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
加須 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 122,500 円  　　　　     24,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 90,434 円  　　　        2,260,860　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        8,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      196,000 円  　　　　     24,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        49,000 円  　　　　     24,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,500 円  　　　　     24,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         491,034 円　（　　　　　　         3,386 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　     121.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,619,450 円  
（　　　　　        11,169 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,162,616 円      
②総費用 491,034 円      
③純収益　①－② 1,671,582 円      
④建物等に帰属する純収益 1,619,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 52,132 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 50,714 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          350 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,152,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,950 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 加須 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加須市北小浜字堂前２２２番１１
 0313000148937-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考