令和8年1月15日　提出 飯能 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯能 -11 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　安茂   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯能市美杉台４丁目１８番８ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 区画整然とした中規 模住宅が建ち並ぶ住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 飯能 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       216 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模住宅団地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 飯能駅南西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市内の南部の丘陵地にある大規模住宅団地であり、既に成熟した街並みが形成されており、今後も戸建住宅を中 心とした地域として現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、飯能市及びその周辺市で、主に西武池袋線・ＪＲ八高線沿線にある大規模住宅団地を中心とした戸建住 宅地域の範囲。需要者の中心は市内及び近隣市町に居住する取得者層であるが、都心部への通勤圏にあり、県外からの 転入も見受けられる。当該エリアは既存住宅団地のため中古物件が市場の中心となっているが、周辺土地は規模による が１，５００万円～３，０００万円程度が取引の中心の価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、低層戸建住宅を中心とする大規模住宅団地である。同地域内の売買取引は主として自用目的で、主たる需 要者は住環境や生活利便性等に着目して取引の可否を決定するのが一般的であり、収益物件の建設を目的とした土地取 引は投資採算性の観点から殆ど見られない。よって、本件では、現実の市場で成立した取引価格に基づく比準価格を標 準とし、代表標準地との均衡、前年鑑定評価額との推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [147.6] [100.0] 100 83,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は緩やかに回復しており、設備投資 が持ち直し企業収益・雇用情勢等も改善して いるが、物価上昇や金利の変動等の影響に注 意が必要である。 駅からはバス便となるが、区画整然とした街 並みで住環境が良好な既成住宅地域であり、 引き続き住宅地としての熟成度を高めていく ものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.5 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％