令和8年1月10日　提出 飯能 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯能 -9 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一   TEL.

鑑定評価額 39,900,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯能市稲荷町２７４番６ ｢稲荷町５－１６｣ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 飯能 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 飯能駅南西方 400m 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 飯能駅に近い区画整然とした住宅地域である。最寄駅への接近性に優れていることから人気エリアのひとつとな っている。地域的には既に熟成していることから当面は現状を維持すると予測する。地価は上昇基調にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線沿線で、飯能駅を最寄駅とする圏域。需要者の中心は３０代から４０代の市内在住者である が、都心への通勤可能性を考慮した市外からの転入者も散見される。近隣地域は最寄駅への接近性に優れるほか、住環 境が良好な地域のため引き合いが多く、飯能市内人気エリアのひとつとなっている。新築戸建物件では総額を抑えるた め土地面積が小さくなる傾向にある。土地価格は近年上昇基調が認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は飯能駅に近いうえに区画整然とした住環境が良好な住宅地域で、戸建住宅を中心とした街並みを形成してい る。当該地域の市場動向として、取引に当たっては自用目的の取引が中心となっており、比隣における取引価格との比 較が重要な指標になっているという市場実態を踏まえ、本件鑑定評価においては、代表標準地の規準価格も踏まえたう えで比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [ 98.8] [101.5] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は米国の通商政策による影響が一部にみ られるものの緩やかに回復している。これを 受けて飯能市の住宅地不動産市場では上昇基 調が見てとれる。 最寄駅に近い区画整然とした住宅地域であり 、飯能市内では相対的に需要が見込めるエリ アである。地域的には既に熟成している。 北東側道路に接面し、間口・奥行・規模等か らみても、代替競争関係にある他の不動産と の比較において格別の優劣は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％