令和8年1月15日　提出 飯能 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯能 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　堤　史匡   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯能市八幡町６２番７ ｢八幡町７－１８｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｓ2 中規模住宅が多い商 業地に近い既成住宅 地域 北3.6m市道 水道、ガス、下水 飯能 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 飯能駅北方 600m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏内にある商業地背後の既成の住宅地であり、周辺では既存建物の更新や小規模な戸建分譲開発 も見られる。商店街や公共施設等への接近条件も良好であり、ほぼ現状を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武線沿線の概ね飯能市及びその周辺市の住宅地域である。需要者は同一需給圏内居住者及び一部東京 都心への通勤者も見られる。ここ数年は戸建住宅の不動産流通市場は比較的堅調に推移している模様であり、需給も回 復し、地価は上昇基調を見せている。市場の中心となる価格帯は４５坪前後の土地では１，５００～１，６００万円前 後、同規模の建売住宅で総額３，０００～３，５００千円前後が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は、戸建住宅の画地の小規模化も見られ、アパート等は地元の地主層等の資産対策上の物件が主 流で、収益物件建設目的の土地取引は人件費や建築資材高騰等の影響も含め投資採算が合わないためほぼ見られず、自 用の戸建住宅建設のための土地取引又は建売戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、市場での実需の動向を 総合的に勘案して比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [114.2] [100.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、米国の通商 政策の影響によるリスク、物価上昇、中東情 勢等、金融資本市場の変動等の影響に留意が 必要である。 特に地価に影響のある地域要因の変動は無い 。 特に地価に影響のある個別的要因の変動は無 い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.8 交通・接近　　　  -2.6 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％