鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
所沢 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

所沢 5-10

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　谷村　康志

TEL.

鑑定評価額

135,000,000 円

１㎡当たりの価格

206,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	所沢市大字下安松字西久保１５７６番１				②地積　(㎡)	655 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）都市計画道路 (70,200)
	1.5:1	店舗Ｓ1	低層店舗、住宅等が混在する路線商業地域	南11m県道、東側道	水道、ガス、下水	所沢 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 70 ｍ、南 40 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 660 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

所沢駅北東方

2.3km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの路線商業地域で、飲食店や住宅、公共施設、事業所等が混在する。地域要因の大きな変動はなく、当
面は現状を維持していくと予測する。地価は上昇傾向である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 211,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は所沢市を中心にその周辺市にかけての近隣商業地域又は路線商業地域等である。需要者は同一需給圏内に
地縁を持つ地元企業や個人事業主、関連企業の他、全国展開する飲食系のフランチャイズ店等が主体となる。繁華性に
特に富む地域ではないが、幹線道路沿いに存し、商圏となりうる背後地は住宅地として成熟しつつある地域でもあり、
路線商業エリアにもその波及が期待される。取引の中心価格帯は、１㎡当たり１７万～２５万円程度が目安である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

路線商業地域を形成している地域であり、本来賃料は重要な要素である。しかし、自己所有での店舗営業が比較的多く
、取引市場と比較して賃貸市場の成熟度は相対的に劣り、元本と賃料の相関関係が低いことから、結果として収益価格
は低く試算された。不動産市場においては取引の実態を反映した市場価格が需要者の価格決定行動の中心となる。よっ
て、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　所沢 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 225,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[116.1]

[103.0]
100

206,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融情勢や物価変動等に不安定性が残り、経
済情勢に不透明感はあるが、商業地に対する
需要者の購入意欲は強く、不動産市況は堅調
に推移している。

地域要因の変動は特にない。

個別的要因の変動は特にない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +9.5
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

所沢 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８Ｋ７２８４ -31	所沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	８Ｋ９５３０ -32	所沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、北東4m、角地		２住居 (80,200)
c	８Ｋ１０６２３ -35	所沢市		更地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	７Ｃ６３８３ -2	所沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m国道、中間画地		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,835	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 92.4]	100 [ 95.0]	236,371	100 [ 120.7]	195,833	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	202,000
b	(　 ) 343,753	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	333,277	100 [ 155.2]	214,740		221,000
c	(　 ) 295,634	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	300,069	100 [ 141.2]	212,513		219,000
d	(　 ) 194,656	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	202,053	100 [ 102.7]	196,741		203,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +17.3	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +22.5	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.9	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +10.5	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 211,000 円／㎡]

所沢 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達減価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,024,487	4,005,620	14,018,867	9,657,000	4,361,867	（　0.9519） 4,152,061	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	92,268,022 円　　　　（　 141,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

所沢 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	320.00	Ｓ2	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居都市計画道路	70 ％	200 ％	200 ％	655 ㎡	30.5 m x 23.5 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建沿道型店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しを想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	640.00	100.0	640.00	2,483	1,589,000	3.0	4,767,000
							1.0	1,589,000
～

～

～

～

計		640.00	100.0	640.00		1,589,000		4,767,000
								1,589,000

⑨年額支払賃料	1,589,000 円　×　12ヶ月　＝　 19,068,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,068,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,582,644 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,485,356 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,767,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,713 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,589,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 495,418 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,024,487 円　　　　（　 27,518 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,560 円/㎡　月額支払賃料（　 2,483 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

所沢 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	725,000 円	145,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	762,720 円	19,068,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 995,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,500 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,005,620 円　（　　　　　　 6,115 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,657,000 円（　　　　　 14,744 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,024,487 円
②総費用	4,005,620 円
③純収益　①－②	14,018,867 円
④建物等に帰属する純収益	9,657,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,361,867 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,152,061 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,339 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,268,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

所沢 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	所沢市大字下安松字西久保１５７６番１	0318000146737-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
所沢 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

所沢 5-10

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　柴田　泰邦

TEL.

鑑定評価額

136,000,000 円

１㎡当たりの価格

208,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	所沢市大字下安松字西久保１５７６番１				②地積　(㎡)	655 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）都市計画道路 (70,200)
	1.5:1	店舗Ｓ1	低層店舗、住宅等が混在する路線商業地域	南11m県道、東側道	水道、ガス、下水	所沢 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 70 ｍ、南 40 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 660 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

居住誘導区域内

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

所沢駅北東方

2.3km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの市街地路線商業地域。背後の区画整理事業が進展すれば当該県道の重要性が更に増すと見られる。売
上が回復するにつれ地価は上昇している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 217,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 147,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は所沢市及び周辺市の市街地路線商業地域が圏域。需要者は、地元で事業展開する法人や個人事業主、営業
拠点を求める都心等に本社を有す企業等。旧浦所と称される県道川越所沢線沿いの沿道型店舗地。県道は旧来から生活
道路的で今もバス便が多い。背後の安松地区では土地区画整理の計画が進行しつつあり、住宅地の品等や人気が高まれ
ば当該沿道地域の見直しも期待される。地価相場は２０万円／㎡～２２万円／㎡程度が目安になると思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は相対的に規範性が高い事例を採用して求めたが、商業地の価格は比較目線だけの格差判定では精度に限界が
ある。商業地につき収益性の検討は不可欠であるが、沿道型店舗の賃料の内訳はやや不明確で、純収益の想定は不確実
性も大きく、収益価格は低位に求められた。したがって、取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌し
、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　所沢 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 225,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[115.0]

[103.0]
100

208,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

実質金利マイナスで企業の投資環境は良好。
好調な企業業績を背景に投資による商業地の
価格は上昇。投資効率の良い物件と劣る物件
で格差は拡大。

上安松・下安松西土地区画整理は準備組合が
事業開始を令和８年度予定と説明。下安松東
土地区画整理は令和５年１０月組合設立が認
可されている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +9.5
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

所沢 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７Ｃ８４１３ -1	所沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	８Ｋ１０６２３ -35	所沢市		更地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	８Ｋ６７１１ -54	所沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.6m国道、西4m、角地		１住居 (70,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 258,416	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	267,202	100 [ 140.4]	190,315	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 ) 295,634	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	299,477	100 [ 123.1]	243,279		251,000
c	(　 ) 194,932	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	193,261	100 [ 97.4]	198,420		204,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +20.9	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +13.9	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +16.9	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 217,000 円／㎡]

所沢 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,228,667	4,017,560	14,211,107	9,657,000	4,554,107	（　0.9519） 4,335,054	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	96,334,533 円　　　　（　 147,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

所沢 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	320.00	Ｓ2	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居都市計画道路	70 ％	200 ％	200 ％	655 ㎡	30.5 m x 23.5 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し２階建沿道型店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しを想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	640.00	100.0	640.00	2,511	1,607,000	3.0	4,821,000
							1.0	1,607,000
～

～

～

～

計		640.00	100.0	640.00		1,607,000		4,821,000
								1,607,000

⑨年額支払賃料	1,607,000 円　×　12ヶ月　＝　 19,284,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,284,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,600,572 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,683,428 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,821,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,209 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,607,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 501,030 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,228,667 円　　　　（　 27,830 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,588 円/㎡　月額支払賃料（　 2,511 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

所沢 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	725,000 円	145,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	771,360 円	19,284,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 998,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,500 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,017,560 円　（　　　　　　 6,134 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,657,000 円（　　　　　 14,744 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,228,667 円
②総費用	4,017,560 円
③純収益　①－②	14,211,107 円
④建物等に帰属する純収益	9,657,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,554,107 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,335,054 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,618 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,334,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

所沢 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	所沢市大字下安松字西久保１５７６番１	0318000146737-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考