鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
所沢 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

所沢 5-7

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　田中　美奈子

TEL.

鑑定評価額

362,000,000 円

１㎡当たりの価格

232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	所沢市上新井５丁目１７番３				②地積　(㎡)	1,561 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (57,169)
	台形 1:1	店舗Ｓ2	中小規模の店舗等が多い路線商業地域	北東14m国道	水道、下水	新所沢 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 95 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 95 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 44.0 ｍ、規模　　 1,980 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

国道沿いに沿道型店舗、事業
所、飲食店等が建ち並ぶ繁華
性のある路線商業地域

街

路

１４ｍ国道

交通

施設

新所沢駅南西方

1.2km

法令

規制

準住居
(57,169)

⑤地域要因の将
　来予測

国道４６３号は従来から繁華性が高い路線商業地域であるが、飲食店や沿道サービス店舗のほか事務所需要も認
められ、新規出店が見られる。投資需要は堅調を維持しており、地価動向は上昇傾向である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 235,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 165,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、所沢市のほか周辺市町における国・県道等の幹線道路沿いに形成された路線商業地域全般と把握する。
需要者としては、広域に展開する資本力を有する大手企業等のほか、地縁性を有する地元企業等が事業目的で取得する
ことが通常である。近隣地域及び周辺では、飲食業や沿道サービスのほか高齢化や健康志向を反映した業種の新規参入
や事務所等の開業が見られ、路線商業地域として業種が多様化しながら一定の繁華性を維持している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において信頼性ある取引事例が得られた。収益性については幹線道路沿いの店
舗、事業所等の賃貸市場の実態を反映し、想定建物については沿道型店舗として一定の駐車台数を確保する必要がある
ことを踏まえて試算した。したがって現実の取引市場を反映した比準価格と収益価格を比較考量し、不動産市場の状況
を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

Ｒ７年１２月に政策金利の引上げが実施され
たが、現状、不動産投資需要には大きな影響
は出ておらず、商業地は概ね堅調を維持して
いる。

国道４６３号沿いの従前から繁華性の高い路
線商業地域である。最近は多様な業種の参入
がみられ、事業所も増えながら繁華性を維持
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

所沢 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８Ｋ６８０５ -18	所沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11.3m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	７Ｃ９５３０ -18	所沢市		更地	（　）	不整形	東16.2m県道、北西3m、角地		近商 (90,200)
c	７Ｃ９５３０ -22	所沢市		貸家建付地	（　）	不整形	北16m国道、中間画地		１住居 (60,200)
d	７Ｃ８４１３ -1	所沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 208,261	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	202,880	100 [ 86.7]	234,002	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 213,282	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	233,820	100 [ 99.2]	235,706		236,000
c	(　 ) 225,807	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	245,594	100 [ 104.9]	234,122		234,000
d	(　 ) 258,416	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	271,337	100 [ 114.3]	237,390		237,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 235,000 円／㎡]

所沢 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,265,770	11,532,396	40,733,374	28,571,400	12,161,974	（　0.9519） 11,576,983	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	257,266,289 円　　　　（　 165,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

所沢 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	850.00	Ｓ2	1,700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	57 ％	200 ％	169 ％	1,561 ㎡	45.0 m x 44.0 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建の一棟貸し店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	1,700.00	100.0	1,700.00	2,706	4,600,200	5.0	23,001,000
							1.0	4,600,200
～

～

～

～

計		1,700.00	100.0	1,700.00		4,600,200		23,001,000
								4,600,200

⑨年額支払賃料	4,600,200 円　×　12ヶ月　＝　 55,202,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,202,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,581,799 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,620,601 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,001,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 210,919 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,600,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,434,250 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,265,770 円　　　　（　 33,482 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,794 円/㎡　月額支払賃料（　 2,706 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

所沢 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,145,000 円	429,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,208,096 円	55,202,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,674,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,646,500 円	429,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	429,000 円	429,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	429,000 円	429,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,532,396 円　（　　　　　　 7,388 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	429,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,571,400 円（　　　　　 18,303 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,265,770 円
②総費用	11,532,396 円
③純収益　①－②	40,733,374 円
④建物等に帰属する純収益	28,571,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,161,974 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,576,983 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,416 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 257,266,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

所沢 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	所沢市上新井五丁目１７番３	0318000034841-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
所沢 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

所沢 5-7

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　笹山　高廣

TEL.

鑑定評価額

362,000,000 円

１㎡当たりの価格

232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	所沢市上新井５丁目１７番３				②地積　(㎡)	1,561 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (57,169)
	台形 1:1	店舗Ｓ2	中小規模の店舗等が多い路線商業地域	北東14m国道	水道、下水	新所沢 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 95 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 95 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 44.0 ｍ、規模　　 1,561 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ国道

交通

施設

新所沢駅南西方

1.2km

法令

規制

準住居
(57,169)

⑤地域要因の将
　来予測

自動車販売店、店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域。周辺は土地取引が少なく、地域要因に特段の変動要
因はなく現状を維持しつつ推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 239,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 168,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、所沢市内の幹線道路沿いの路線商業地域であり、自動車関連施設やロードサイド型の店舗・営業所等を
中心とする地域である。需要者はチェーン展開している車利用者向け飲食店等の沿道サービス施設等の事業者である。
周辺地域は比較的交通量の多い国道沿いに立地することにより、需要は堅調に見受けられる。商業地の通常売買の取引
事例は少なく、需要者の思惑に左右されがちであって需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は賃貸物件や投資用不動産が多く存する地域においては信頼性を有するが、路線商業地の賃貸を前提とする取
引が少ないことから、想定事項を多く含み、やや低位に試算された。一方、比準価格は類似性を有する事例を多数収集
のうえ適用したことから、市場性を反映し、適切に試算された。以上から、本件では市場における実勢を反映した比準
価格をより重視し、収益価格についても十分に比較考量することにより、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

所沢市内の商業地の地価は、駅前の商業地域
、路線商業地域ともに立地条件の良い物件を
中心に市場の需給関係は概ね堅調に推移して
いる。

国道沿いのに自動車販売会社、店舗等が建ち
並ぶ路線商業地域であり、地域要因に大きな
変動はない。

個別的要因に変動はない

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

所沢 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８Ｋ１０６２３ -35	所沢市		更地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	８Ｋ３８９０ -9	所沢市		建付地	（　）	台形	北18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	８Ｋ９５３０ -11	所沢市		更地	（　）	ほぼ台形	南東35.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	８Ｋ６８０５ -18	所沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11.3m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 295,634	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	300,364	100 [ 125.1]	240,099	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 178,395	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	182,498	100 [ 76.6]	238,248		238,000
c	(　 ) 454,700	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	462,885	100 [ 192.3]	240,710		241,000
d	(　 ) 208,261	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	202,880	100 [ 85.0]	238,682		239,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.4	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +75.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 239,000 円／㎡]

所沢 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,287,104	10,376,660	36,910,444	24,508,800	12,401,644	（　0.9519） 11,805,125	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	262,336,111 円　　　　（　 168,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

所沢 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	850.00	Ｓ2	1,700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	57 ％	200 ％	169 ％	1,561 ㎡	45.0 m x 44.0 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	1,700.00	100.0	1,700.00	2,448	4,162,000	5.0	20,810,000
							1.0	4,162,000
～

～

～

～

計		1,700.00	100.0	1,700.00		4,162,000		20,810,000
								4,162,000

⑨年額支払賃料	4,162,000 円　×　12ヶ月　＝　 49,944,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,944,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,145,352 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,798,648 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,810,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 190,828 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,162,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,297,628 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,287,104 円　　　　（　 30,293 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,528 円/㎡　月額支払賃料（　 2,448 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

所沢 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,840,000 円	368,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,997,760 円	49,944,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,674,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,128,000 円	368,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	368,000 円	368,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	368,000 円	368,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,376,660 円　（　　　　　　 6,647 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	368,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,508,800 円（　　　　　 15,701 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,287,104 円
②総費用	10,376,660 円
③純収益　①－②	36,910,444 円
④建物等に帰属する純収益	24,508,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,401,644 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,805,125 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,563 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 262,336,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

所沢 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	所沢市上新井五丁目１７番３	0318000034841-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考