別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
所沢 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
所沢 5-4 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　中田　一   TEL.
鑑定評価額 273,000,000 円  １㎡当たりの価格 636,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 所沢市くすのき台１丁目１０番７
 ②地積
　(㎡)		 429  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 銀行、店舗及び事務
所が建ち並ぶ商業地
域		 南20m市道 水道、ガス、下水 所沢

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       429 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業昭和６１年
１１月１日換地処分。都市機
能誘導区域内。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 所沢駅東方

160m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 所沢駅東口の駅前通りに面して、駅前広場に近い商業地域である。所沢駅周辺は開発計画等が進行し、需要は底
堅く、地価は上昇を予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    637,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    615,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、西武線、東武東上線沿線の主要駅に近い埼玉県及び東京都の首都圏ベッドタウンの商業地域であ
る。需要者の属性の中心は、個人事業主や法人等、あるいはこれらを対象に賃貸業を営む個人、法人又は不動産投資法
人等である。近年における市場の需給動向は、首都圏ベッドタウンの主要駅に近い商業地は店舗、事務所の需要は根強
く、需給関係は安定している。市場での需要の中心となる価格帯は、４００㎡程度の土地で２億円台中盤程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は所沢駅前通りに面した駅至近の商業地にある。高度利用可能な商業地域にあり投資採算性もある程度認め
られる土地であり収益価格は一定の規範性が認められる。比準価格は対象標準地との規範性が認められる実際の取引事
例を中心として試算しており市場の実態が反映されており、説得力を有する。したがって、市場性を重視し比準価格に
重きを置き収益価格も関連付け、これに代表標準地の公示価格との均衡を保たせ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　所沢 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    353,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 58.4]		 [100.0]
100		 633,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    604,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米国の通商政策の影響による景気の下振れリ
スクに留意が必要である。物価上昇が個人消
費に及ぼす影響なども景気を下押しするリス
クとなっている。

多少の引き上げがはあったが金利は依然低い
。不動産への投資需要は堅調である。駅周辺
の商業地域は上昇傾向であり、他地域も緩い
上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.2
環境　　　　　　 -39.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 所沢 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８Ｋ９５２
８
-4		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東16m県道、
北西3m、南4m、
三方路
近商

(90,200)
b ８Ｋ９５２
８
-26		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
c ８Ｋ７２８
４
-29		 所沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.4m市道
、中間画地
商業

(90,324)
d ８Ｋ６７１
１
-37		 新座市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m県道、
中間画地
近商
高度地区最高31m
(80,200)
e ８Ｋ８６８
２
-47		 新座市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西9.2m県道
、中間画地
近商
高度地区31m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
343,511  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
330,991 		 100
[  58.5]
565,797 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
566,000 
b (　           ) 
586,917  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
605,111 		 100
[  61.0]
991,985 
992,000 
c (　           ) 
388,222  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[  94.4]		 100
[ 100.0]
422,767 		 100
[  66.1]
639,587 
640,000 
d (　           ) 
261,004  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
266,746 		 100
[  53.5]
498,591 
499,000 
e (　           ) 
329,343  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
357,077 		 100
[  72.9]
489,818 
490,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.8 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -26.8 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    637,000 円／㎡]  



所沢 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地である。土地の再調達原価の把握が困難なため原価法は不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,480,383 
11,542,560 
42,937,823 
31,035,200 
11,902,623 		 （　0.9534）
11,347,961 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    263,906,070 円　　　　（　    615,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
所沢 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 301.80 Ｓ6 1,712.11
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   429 ㎡     16.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 収益性を重視して、１階は店舗、２～６階は事務所の各階フロア貸しのビルを想定した。 ⑦有効率　  90.9 ％
の理由		 同種ビルの標準的な割り合いを参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
203.11 
73.1 
148.50 
4,152 
617,000 		 8.0  4,936,000 
1.0  617,000 

 2～ 6		 事務所
301.80 
93.3 
281.70 
2,966 
836,000 		 4.0  3,344,000 
1.0  836,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,712.11 
90.9 
1,557.00 

4,797,000 		 21,656,000 
4,797,000 
⑨年額支払賃料      4,797,000 円　×　12ヶ月　＝　      57,564,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,557.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,564,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,777,812 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,786,188 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,656,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         198,586 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,797,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,495,609 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,480,383 円　　　　（　       126,994 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,966 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
所沢 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,380,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,302,560 円  　　　       57,564,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,862,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,046,000 円  　　　　    476,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       476,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       476,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,542,560 円　（　　　　　　        26,906 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 476,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,712.11 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,035,200 円  
（　　　　　        72,343 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,480,383 円      
②総費用 11,542,560 円      
③純収益　①－② 42,937,823 円      
④建物等に帰属する純収益 31,035,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,902,623 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,347,961 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,452 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    263,906,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     615,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 所沢 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　所沢市くすのき台一丁目１０番７
 0318000090440-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
所沢 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
所沢 5-4 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　柴田　泰邦   TEL.
鑑定評価額 274,000,000 円  １㎡当たりの価格 638,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 所沢市くすのき台１丁目１０番７
 ②地積
　(㎡)		 429  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 銀行、店舗及び事務
所が建ち並ぶ商業地
域		 南20m市道 水道、ガス、下水 所沢

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       429 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市機能誘導区域内 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 所沢駅東方

160m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 所沢駅東口の駅前広場に近い停車場線沿いの商業地域。所沢駅周辺はふれあい通り線を除き大規模の開発計画等
が概ね完了する。地価は上昇しやすい状況にあり上値が試されている。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    673,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    542,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武線沿線で概ね所沢市及び周辺市の駅に近い商業地域が圏域。駅周辺の業務系用途、オフィスビル等と
の代替性が強い。需要者は大手や地元の企業、金融機関、不動産業者等。所沢駅構内では店舗施設が充実し、東方の北
秋津上安松土地区画整理事業地内でも大型商業施設がオープンした。その中間に位置する近隣地域は商況が上向くと見
る向きもあり投機的な取引も見られる。地価相場の中心は６４～６７万円／㎡程度以上になると思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は相対的に規範性が高い事例の採用に努めたが、商業地の価格は比較目線だけの格差判定では精度に限界があ
る。商業地につき収益性の検討は不可欠であるが、旧来からの地権者の所有ビルが多いこと、賃料は当該地権者の意向
が影響しやすいこと等から元本と賃料の相関が低く、収益価格は低位に求められた。したがって、取引の実態を反映し
た比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　所沢 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    353,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 58.4]		 [100.0]
100		 633,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    604,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 実質金利マイナスで企業の投資環境は良好。
好調な企業業績を背景に投資による商業地の
価格は上昇。投資効率の良い物件と劣る物件
で格差は拡大。

ソコラ所沢北秋津がＲ６／４開業。エミテラ
ス所沢がＲ６／９開業。ふれあい通り線の工
事完成はＲ１４年度を予定。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.2
環境　　　　　　 -39.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 所沢 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６０１－
１０
-24523		 ふじみ野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南東20m市道、
中間画地
商業

(80,400)
b ８Ｋ９５３
０
-11		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東35.5m市
道、中間画地
１住居

(60,200)
c ７Ｃ６３８
３
-20		 志木市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東10m市道、
南西2.6m、
角地
近商
高度地区
(90,200)
d ７Ｃ８４１
３
-52		 朝霞市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西11.9m市
道、中間画地
近商
高度地区最高25m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
481,769  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
505,376 		 100
[  76.7]
658,900 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
659,000 
b (　           ) 
454,700  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
469,250 		 100
[  68.0]
690,074 
690,000 
c (　           ) 
317,698  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
357,201 		 100
[  53.2]
671,430 
671,000 
d (　           ) 
707,138  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
738,252 		 100
[  67.8]
1,088,867 
1,090,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    673,000 円／㎡]  



所沢 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,299,073 
11,863,580 
42,435,493 
31,948,000 
10,487,493 		 （　0.9534）
9,998,776 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    232,529,674 円　　　　（　    542,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
所沢 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 301.80 Ｓ6 1,712.11
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   429 ㎡     16.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しの中層店舗兼事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  90.9 ％
の理由		 類似建物の標準的な割合を参考。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
203.11 
73.1 
148.50 
4,213 
626,000 		 8.0  5,008,000 
1.0  626,000 

 2～ 6		 事務所
301.80 
93.3 
281.70 
2,949 
831,000 		 4.0  3,324,000 
1.0  831,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,712.11 
90.9 
1,557.00 

4,781,000 		 21,628,000 
4,781,000 
⑨年額支払賃料      4,781,000 円　×　12ヶ月　＝　      57,372,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,557.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,372,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,761,876 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,610,124 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,628,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         198,329 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,781,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,490,620 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,299,073 円　　　　（　       126,571 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,042 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,949 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
所沢 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,450,000 円  　　　　    490,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,294,880 円  　　　       57,372,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,973,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,165,000 円  　　　　    490,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       490,000 円  　　　　    490,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       490,000 円  　　　　    490,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,863,580 円　（　　　　　　        27,654 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 490,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 278,000 円／㎡　×　   1,712.11 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,948,000 円  
（　　　　　        74,471 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,299,073 円      
②総費用 11,863,580 円      
③純収益　①－② 42,435,493 円      
④建物等に帰属する純収益 31,948,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,487,493 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,998,776 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,307 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    232,529,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     542,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 所沢 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　所沢市くすのき台一丁目１０番７
 0318000090440-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考