令和8年1月16日　提出 所沢 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -49 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　江里口　真   TEL.

鑑定評価額 26,600,000 円  １㎡当たりの価格 231,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市上新井４丁目５５番３６ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 地区計画等 (70,100) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ整然とした住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 小手指 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    55 ｍ、南   120 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 小手指駅北東方 750m 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小手指駅徒歩約１０分の既存住宅地域。周辺では区画整理も進んでおり、駐車場や空地も減ってきている。将来 に渡って発展していく事から需要はしばらくある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    231,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に西武線沿線で、概ね所沢市及び周辺市町の住宅地域が圏域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心。 戸建住宅地の需要が主である。需給は比較的安定している。近年では売り物件がなかなか出ないが、出ると高額にて取 引されている。土地１２０㎡程度で２，７００万円前後である。また、新築の戸建住宅は３，７００～４，７００万円 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は住宅地に存しており、周辺には収益物件も散見されるが、自用目的での取引が中心である。本件は画地条件 により、投資採算性は弱く、相続対策等は見受けられるが、収益目的の需要は見込めず収益価格は試算していない。よ って、市場性を反映した比準価格を適用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    191,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [ 84.8] [100.0] 100 231,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    224,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融資産の景気の持ち直しから、不動産市場 は堅調で商業地は回復基調である。一方では 実質賃金は厳しく、２極化は促進している。 地域要因の変動は特にない。 特に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％