令和8年1月16日　提出 所沢 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -28 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　江里口　真   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市大字山口字本村前１３７番１２ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多く建ち並ぶ住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 西所沢 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南     5 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       103 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 西所沢駅南方 700m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域である。今後は駅の出口、駐輪場の整備等が見込まれており上昇は暫く続く。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に西武線沿線で、概ね所沢市及び周辺市町の住宅地域が圏域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心。 戸建住宅地の需要が主である。土地の供給があれば業者は状況に応じて対応しており、他の地域からの転入も見られる 。土地１００㎡程度で１，６００～２，１００万円である。また、新築の戸建住宅は３，２００～３，８００万円であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は住宅地に存しており、周辺には収益性物件も散見されるが、自用目的での取引が中心である。本件は画地条 件（間口狭小等）により、収益目的の建物の建築に需要が見込みにくく収益価格は試算していない。よって、市場性を 反映した比準価格を適用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    191,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [114.8] [100.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融資産の景気の持ち直しから、不動産市場 は堅調で商業地は回復基調である。一方では 実質賃金は厳しく、２極化は促進している。 地域要因の変動は特にない。 特に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％