令和8年1月16日　提出 所沢 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -20 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　谷村　康志   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市大字松郷１１８番９外 ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 所沢 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ私道 交通 施設 所沢駅北東方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からやや遠いが、一般住宅地として成熟した地域であり、特段の地域要因の変動もみられず、現状を維持 していくものと予測する。地価水準は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は所沢市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者は自己の居住用として一般住宅を取得する個人が中心 で、同一需給圏内の居住者が多いが、圏外からの転入もみられる。最寄駅からやや距離があるものの、既成の住宅地と して成熟した住宅地域であり、新築住宅・中古住宅とも需要は根強く安定的に推移している。取引の中心価格帯は、１ ７０㎡前後の土地で２千万円～２千万円半ば程度、新築戸建住宅は３千万円半ばから４千万円半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は第一種低層住居専用地域の戸建住宅地域内の土地であり、自用目的での取引が中心となる。需要者は居住 の快適性や利便性等を重視した価格決定行動を行うのが一般的である。賃貸市場が形成されていないため経済合理性に 基づく収益性を前提とした賃料収受が期待できないことから収益還元法の適用は断念した。よって取引実態を反映した 実証性の高い比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    221,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [100.0] 100 [173.3] [106.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    138,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰、物価上昇、金利の先行き等の不 透明感や懸念材料はあるが、堅調な住宅需要 に支えられ、不動産市場の需給関係は強含み で推移している。 価格形成に影響を及ぼす地域要因の変動はみ られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％