別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
所沢 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
所沢 -3 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　蜂須賀　郁未   TEL.
鑑定評価額 540,000,000 円  １㎡当たりの価格 372,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 所沢市寿町５２７番１
｢寿町２９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,451  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:6		 共同住宅、店舗兼事
務所
ＲＣ10		 高層マンションが多
い幹線沿いの混在住
宅地域		 南14m県道 水道、ガス、下水 所沢

730m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西   140 ｍ、南   140 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  88.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ県道 交通

施設		 所沢駅北西方

730m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗併用の高層共同住宅等が多い地域であり、地域の状況を変化させるような特段の要因は見られないため、将
来的にも現在の状況を維持しつつ推移していくものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    390,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    330,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は所沢市を中心に周辺市域にも及ぶ住宅地域や商住混在地域である。需要者は主として不動産開発業者が多
く、ある程度の資本力のある投資家も含まれる。交通利便性が良好で、容積率の高い画地は少なく取引はあまり見られ
ないが、稀少性の観点から潜在的需要は高くなっている。取引される土地の規模や形状等の条件により価格は大きく異
なるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域においては賃貸用物件も見られ、需要者は投資目的であることが多い。取引においては投資採算性が重視され
るものの、供給量が少ないことから、取引価格は高位になりやすい状況にある。市場性を反映している比準価格を重視
しつつ、投資対象としての観点から検討される収益価格を関連付け、代表標準地価格との検討をも踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　所沢 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    227,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[106.0]		 100
[ 58.8]		 [100.0]
100		 374,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    352,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は概ね回復傾向にあるものの、金利
動向や物価動向、国際情勢等は不安定な状況
が続いており、先行きの見通しは不透明とな
っている。

高層共同住宅等を中心に成熟してきており、
需要は概ね安定している。特別な地域要因の
変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 所沢 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８Ｋ７４１
２
-40		 所沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ８Ｋ６７１
１
-31		 新座市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高25m
地区計画等
(60,200)
c ８Ｋ７６９
３
-21		 朝霞市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m市道、
中間画地
１中専
高度地区
(60,200)
d ８Ｋ７６９
３
-9		 和光市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4.9m市道
、中間画地
１中専
地区計画等
(60,196)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
398,554  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
416,042 		 100
[  97.6]
426,273 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
426,000 
b (　           ) 
329,228  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
334,166 		 100
[  79.9]
418,230 
418,000 
c (　           ) 
222,551  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
231,898 		 100
[  62.4]
371,631 
372,000 
d (　           ) 
256,082  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
274,635 		 100
[  71.8]
382,500 
383,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.8 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.7 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.7 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.7 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    390,000 円／㎡]  



所沢 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

163,812,072 
34,358,395 
129,453,677 
108,153,000 
21,300,677 		 （　0.9452）
20,133,400 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    479,366,667 円　　　　（　    330,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
所沢 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 546.00 ＲＣ10 5,460.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   1,451 ㎡     15.1 m x   87.4 m  前面道路：県道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を単身者タイプおよびファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.4 ％
の理由		 類似の建物の有効率として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
546.00 
22.0 
120.12 
3,080 
369,970 		 3.0  1,109,910 
1.0  369,970 

 2～10		 居宅
546.00 
98.0 
535.08 
2,680 
1,434,014 		 1.0  1,434,014 
1.0  1,434,014 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,460.00 
90.4 
4,935.84 

13,276,096 		 14,016,036 
13,276,096 
⑨年額支払賃料     13,276,096 円　×　12ヶ月　＝　     159,313,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,935.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  16,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       159,313,152 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　     6,892,752 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 157,220,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,016,036 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         134,274 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       13,276,096 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　       6,454,639 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    288,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,759 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     163,812,072 円　　　　（　       112,896 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,796 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,680 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
所沢 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,150,000 円  　　　　  1,830,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,923,395 円  　　　      164,113,152　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,070,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,555,000 円  　　　　  1,830,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,830,000 円  　　　　  1,830,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,830,000 円  　　　　  1,830,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      34,358,395 円　（　　　　　　        23,679 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9452    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,830,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　   5,460.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 108,153,000 円  
（　　　　　        74,537 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 163,812,072 円      
②総費用 34,358,395 円      
③純収益　①－② 129,453,677 円      
④建物等に帰属する純収益 108,153,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,300,677 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,133,400 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,876 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    479,366,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     330,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 所沢 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　所沢市寿町５２７番１
 0318000116957-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
所沢 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
所沢 -3 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　新井　和弥   TEL.
鑑定評価額 540,000,000 円  １㎡当たりの価格 372,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 所沢市寿町５２７番１
｢寿町２９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,451  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:6		 共同住宅、店舗兼事
務所
ＲＣ10		 高層マンションが多
い幹線沿いの混在住
宅地域		 南14m県道 水道、ガス、下水 所沢

730m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西   140 ｍ、南   140 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 所沢の旧市街地が、地権者合
意のもと高容積率を活かして
マンション通りに変化。		 街

路		 １４ｍ県道 交通

施設		 所沢駅北西方

730m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、店舗付高層マンションを中心とした混在住宅地域であり、近年もマンション開発がなされ熟成度は
さらに高まった。所沢駅周辺の開発などにより、生活利便性はさらに高まっていくことが期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    383,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    337,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、所沢市およびその周辺市のマンション適地が存する市街地周辺の地域と判断した。需要者の中心は、投
資目的および分譲目的のマンション開発業者である。所沢市周辺のマンション素地は、投資家やエンドユーザーの需要
が依然として高く売行きが好調なことから市場の需給関係は強含みで推移している。マンション素地は、取引件数が少
なく立地や規模による条件の振幅が大きいため、中心価格帯の特定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、需要者の中心であるマンション開発業者の視点から、利便性・快適性・効率性を要因比較して試算したも
のであり、現実の取引市場を反映した実証的な価格といえるため説得力は高い。収益価格は、賃貸経営の投資採算性を
反映した価格であり理論的な説得力を有する。以上の分析より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して
、規準価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　所沢 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    227,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[106.0]		 100
[ 59.3]		 [100.0]
100		 371,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    352,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 所沢市においては、人口は概ね横ばいで、新
設住宅着工戸数は持ち直している。景気の緩
やかな回復傾向が続く中、不動産市況は堅調
に推移している。

生活利便性に優れた中心市街地に存し、高層
化が進む幹線通りに面した地域で需要は安定
しており、地価動向は上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  +0.6
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 所沢 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８Ｋ９５３
０
-11		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東35.5m市
道、中間画地
１住居

(60,200)
b ７Ｃ９５３
０
-22		 所沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北16m国道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ７Ｃ９５３
０
-18		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東16.2m県道、
北西3m、角地
近商

(90,200)
d ８Ｋ７２８
４
-28		 所沢市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m国道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
454,700  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
467,886 		 100
[ 123.2]
379,778 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
380,000 
b (　           ) 
225,807  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
245,594 		 100
[  64.9]
378,419 
378,000 
c (　           ) 
213,282  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
233,820 		 100
[  62.8]
372,325 
372,000 
d (　           ) 
204,191  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
215,137 		 100
[  53.4]
402,878 
403,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　 +10.5 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.7 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    383,000 円／㎡]  



所沢 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

166,584,095 
34,926,118 
131,657,977 
109,926,000 
21,731,977 		 （　0.9452）
20,541,065 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    489,072,976 円　　　　（　    337,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
所沢 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 546.00 ＲＣ10 5,460.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   1,451 ㎡     15.1 m x   87.4 m  前面道路：県道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上はマンションでファミリー向けと単身者向けの混在型を想定。 ⑦有効率　  90.4 ％
の理由		 同種の建物として標準的な有効率を設定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
546.00 
22.0 
120.12 
3,000 
360,360 		 3.0  1,081,080 
1.0  360,360 

 2～10		 居宅
546.00 
98.0 
535.08 
2,730 
1,460,768 		 1.0  1,460,768 
1.0  1,460,768 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,460.00 
90.4 
4,935.84 

13,507,272 		 14,227,992 
13,507,272 
⑨年額支払賃料     13,507,272 円　×　12ヶ月　＝　     162,087,264 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,935.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  16,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       162,087,264 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　     7,009,265 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 159,877,999 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,227,992 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         136,304 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       13,507,272 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　       6,567,033 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    288,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,759 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     166,584,095 円　　　　（　       114,806 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,848 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,730 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
所沢 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,300,000 円  　　　　  1,860,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,006,618 円  　　　      166,887,264　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,089,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,810,000 円  　　　　  1,860,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,860,000 円  　　　　  1,860,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,860,000 円  　　　　  1,860,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      34,926,118 円　（　　　　　　        24,070 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9452    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,860,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   5,460.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 109,926,000 円  
（　　　　　        75,759 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 166,584,095 円      
②総費用 34,926,118 円      
③純収益　①－② 131,657,977 円      
④建物等に帰属する純収益 109,926,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,731,977 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,541,065 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,156 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    489,072,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     337,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 所沢 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　所沢市寿町５２７番１
 0318000116957-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考