鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
川口 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川口 5-2

埼玉県

埼玉第５

氏名

不動産鑑定士　具志堅　全泉

TEL.

鑑定評価額

147,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,650,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川口市栄町３丁目６６番３｢栄町３－１２－２｣				②地積　(㎡)	89 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	西7.1m市道	水道、ガス、下水	川口 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 25 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.4 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 89 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．１ｍ市道

交通

施設

川口駅北東方

430m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅に近い商業地域であり、当面の間、ほぼ現状を維持し推移して行く
ものと予測される。地価は昨今の景気動向も反映して上昇傾向で推移すると思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,680,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,460,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ京浜東北線の川口、浦和、大宮駅等の主要駅に近い駅前の商業地域で、需要者の中心は同一需給圏内
に地縁のある個人事業主や法人等である。川口駅東口の商店街に存し、商業繁華性は比較的高く、昨今は購買意欲の回
復等による景気回復にも後押しされ、地価は上昇傾向で推移している。取引価格は規模や取引の事情等によりまちまち
で中心となる価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

川口駅東口徒歩圏の商業地域であり、自用の商業用不動産としての取引または収益物件の取引も見られる地域である。
需要者は収益物件については収益性を重視して取引に参加するが、地縁選考性に着目した自用目的での需要も多く見ら
れる。商業地の比準価格はこれらの市場特性を反映した試算価格と捉えられ、市場性を反映した実証的な価格である。
よって、比準価格及び収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　川口 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,580,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都内に隣接する川口市内の宅地需要は比較的
堅調で不動産価格は全般に上昇傾向だが、国
際情勢、金利、為替レート、物価動向等に留
意が必要である。

周辺整備及び購買意欲回復による市況回復、
インバウンド需要回復波及効果等より繁華性
の上昇が見込まれ、地価は上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.0 ％

+4.4 ％

３　試算価格算定内訳

川口 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０４ -2	川口市		建付地	（　）	不整形	南西23m県道、西18m、角地		商業 (100,400)
b	１０ -344	川口市		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		商業 (90,240)
c	２４７１１ -31	川口市		貸家建付地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２６１１０ -34	川口市		更地	（　）	長方形	東7.2m市道、北5.2m、角地		近商 (100,200)
e	１０ -345	川口市		更地	（　）	ほぼ整形	西7.2m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,127,824	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.6]	1,291,030	100 [ 81.5]	1,584,086	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,580,000
b	(　 ) 1,053,582	100 [ 100.0]	[ 130.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,378,085	100 [ 77.9]	1,769,044		1,770,000
c	(　 ) 1,093,214	100 [ 100.0]	[ 114.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,251,730	100 [ 69.9]	1,790,744		1,790,000
d	(　 ) 695,067	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	684,945	100 [ 44.2]	1,549,649		1,550,000
e	(　 ) 999,572	100 [ 100.0]	[ 130.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,307,440	100 [ 67.9]	1,925,538		1,930,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 -7.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -50.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,680,000 円／㎡]

川口 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,236,286	3,868,478	10,367,808	5,051,200	5,316,608	（　0.9547） 5,075,766	（ 4.1 - 0.2 ） 3.9％
	⑧収益価格	130,147,846 円　　　　（　 1,460,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川口 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	71.20	Ｓ3	213.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	89 ㎡	8.4 m x 11.0 m	前面道路：市道　 7.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

概ね標準的な賃貸面積を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	71.20	85.0	60.52	7,400	447,848	12.0	5,374,176
							1.0	447,848
2～ 2	店舗	71.20	90.0	64.08	5,200	333,216	10.0	3,332,160
							1.0	333,216
3～ 3	店舗	71.20	90.0	64.08	4,400	281,952	6.0	1,691,712
							1.0	281,952
～

～

計		213.60	88.3	188.68		1,063,016		10,398,048
								1,063,016

⑨年額支払賃料	1,063,016 円　×　12ヶ月　＝　 12,756,192 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 188.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,811,328 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,567,520 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 582,701 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,984,819 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,398,048 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 99,821 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,063,016 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 151,646 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,236,286 円　　　　（　 159,958 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川口 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	462,000 円	77,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,893,778 円	14,567,520　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 704,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 654,500 円	77,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,000 円	77,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,000 円	77,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,868,478 円　（　　　　　　 43,466 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 213.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 35 ％　＋　0.0634 × 35 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,051,200 円（　　　　　 56,755 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,236,286 円
②総費用	3,868,478 円
③純収益　①－②	10,367,808 円
④建物等に帰属する純収益	5,051,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,316,608 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,075,766 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,031 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,147,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,460,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川口 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川口市栄町三丁目６６番３	0306000188825-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
川口 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川口 5-2

埼玉県

埼玉第５

氏名

不動産鑑定士　各務　実

TEL.

鑑定評価額

147,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,650,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川口市栄町３丁目６６番３｢栄町３－１２－２｣				②地積　(㎡)	89 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	西7.1m市道	水道、ガス、下水	川口 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 25 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.4 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 89 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．１ｍ市道

交通

施設

川口駅北東方

430m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

川口駅から近く、小売店舗、飲食店が建ち並ぶ商業地域で、近くで市街地再開発事業も完了している。地域的に
、特に大きな変化はないものの、今後も熟成度を増し、推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,710,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,410,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏としては、ＪＲ京浜東北線の川口・浦和・大宮駅等の主要駅に近い商業地域。需要者は同一需給圏に地縁性
を持つ企業及び大手の物販店、飲食店等が中心である。川口駅東口の中心商業地に位置し、市内でも有数の繁華な商業
地域で、需要は根強く、市街地再開発事業が完了したこと等もあり、地価は上昇基調で推移している。取引価格は、画
地規模、利用目的、個別的な条件等により異なり、需要の中心価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者の多くは収益性に基づき行動する法人で、還元利回り等の指標についても規範性は高く、収益価格の精度は高い
。しかし、希少性が認められる駅周辺の商業地で、自用の店舗等の需要も根強い。したがって、本件評価では比準価格
及び収益価格を関連づけ、不動産市場の推移・動向、単価と総額との関連の適否等にも留意し、上記のとおり鑑定評価
額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気拡大、金融緩和、外国人需要等もあり、
不動産需要は安定し、川口市の地価は上昇基
調で推移している。

再開発地区に隣接する人通りの多い商業地域
である。地価は上昇基調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.0 ％

+4.4 ％

３　試算価格算定内訳

川口 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１１０ -30	川口市		更地	（　）	長方形	南14m市道、東7.2m、角地		商業 (100,400)
b	２４７１１ -31	川口市		貸家建付地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２４１１２ -318	川口市		更地	（　）	台形	東15m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１０ -344	川口市		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,057,396	100 [ 100.0]	[ 112.1] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	2,096,674	100 [ 99.9]	2,098,773	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,100,000
b	(　 ) 1,093,214	100 [ 100.0]	[ 114.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,251,730	100 [ 69.9]	1,790,744		1,790,000
c	(　 ) 1,422,786	100 [ 100.0]	[ 119.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,697,384	100 [ 105.1]	1,615,018		1,620,000
d	(　 ) 1,053,582	100 [ 100.0]	[ 130.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,378,085	100 [ 95.0]	1,450,616		1,450,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,710,000 円／㎡]

川口 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,014,554	3,839,044	10,175,510	5,051,200	5,124,310	（　0.9547） 4,892,179	（ 4.1 - 0.2 ） 3.9％
	⑧収益価格	125,440,487 円　　　　（　 1,410,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川口 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	71.20	Ｓ3	213.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	89 ㎡	8.4 m x 11.0 m	前面道路：市道　 7.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ３階建て、各フロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

概ね有効な賃貸面積を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	71.20	85.0	60.52	7,300	441,796	12.0	5,301,552
							1.0	441,796
2～ 2	店舗	71.20	90.0	64.08	5,100	326,808	10.0	3,268,080
							1.0	326,808
3～ 3	店舗	71.20	90.0	64.08	4,300	275,544	6.0	1,653,264
							1.0	275,544
～

～

計		213.60	88.3	188.68		1,044,148		10,222,896
								1,044,148

⑨年額支払賃料	1,044,148 円　×　12ヶ月　＝　 12,529,776 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 188.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,811,328 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,341,104 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 573,644 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,767,460 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,222,896 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 98,140 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,044,148 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 148,954 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,014,554 円　　　　（　 157,467 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川口 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	462,000 円	77,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,864,344 円	14,341,104　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 704,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 654,500 円	77,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,000 円	77,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,000 円	77,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,839,044 円　（　　　　　　 43,135 円／㎡）　　（経費率　　 27.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 213.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 35 ％　＋　0.0634 × 35 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,051,200 円（　　　　　 56,755 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,014,554 円
②総費用	3,839,044 円
③純収益　①－②	10,175,510 円
④建物等に帰属する純収益	5,051,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,124,310 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,892,179 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,968 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,440,487 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,410,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川口 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川口市栄町三丁目６６番３	0306000188825-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考