別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
川口 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 5-1 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　徳昌   TEL.
鑑定評価額 616,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市栄町３丁目１０５番２
｢栄町３－５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度利用地区


(60,750)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 高層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西14m市道 水道、ガス、下水 川口

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 川口駅北方

150m		 法令

規制		 商業
(60,750)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 　高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域に存し、常に需要が見込める地域である。駅前商業地としてより熟
成度を増し商業集積が進んでいくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,860,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,720,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ京浜東北線の主要駅たる川口・浦和・大宮駅等の駅前商業地域。地価が高く総額がかさむため需要
者は機関投資家など大規模な資本力を有する法人等に限定される。事業用不動産に対する需要は、緩やかな景気回復に
伴い上昇傾向にある。取引事例は極端に少なく、あったとしても個々の取引の影響を強く受けるため、取引価格は規模
・取引の事情等によりまちまちとなり中心となる価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域であり、自用の商業用不動産としての取引と、収益物件としての取引
が見られる地域である。したがって、市場で成立した取引価格を基にする実証的な比準価格と、商業用不動産において
は重要な収益性を反映した収益価格とを相互に関連づけ、さらに代表標準地等との均衡をも考慮し、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,500,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 58.7]		 [100.0]
100		 2,810,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は概ね緩やかに回復しており、これに伴
う地価上昇の影響は商業地にも波及しており
、地価は上昇傾向にある。


閉店した駅前のそごう川口店の建物を再活用
した「ららテラス川口」がオープンし商業繁
華性が増した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０

-30		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南14m市道、
東7.2m、角地
商業

(100,400)
b ２５７０３

-53		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東20m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２４１１２

-318		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４１１１

-33		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２６１０４

-2		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西23m県道、
西18m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,057,396  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
2,096,674 		 100
[  72.8]
2,880,047 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,880,000 
b (　           ) 
1,860,744  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
2,165,753 		 100
[  75.4]
2,872,351 
2,870,000 
c (　           ) 
1,422,786  		 100
[ 100.0]		 [ 119.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,697,384 		 100
[  58.2]
2,916,467 
2,920,000 
d (　           ) 
1,409,123  		 100
[ 100.0]		 [ 118.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,674,038 		 100
[  59.0]
2,837,353 
2,840,000 
e (　           ) 
1,127,824  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.6]
1,291,030 		 100
[  45.7]
2,825,011 
2,830,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -47.0
画地　　　　  -7.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,860,000 円／㎡]  



川口 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

78,215,595 
21,763,567 
56,452,028 
32,695,000 
23,757,028 		 （　0.9554）
22,697,465 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    597,301,711 円　　　　（　  2,720,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 129.14 Ｓ10F1B 1,320.54
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
 60 ％   700 ％   750 ％   220 ㎡     10.9 m x   23.3 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準地単独の最有効使用は敷地面積等個別的要因を勘案して建物を想定した。フロア貸。 ⑦有効率　  95.4 ％
の理由		 概ね標準的な賃貸面積を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
131.14 
89.2 
117.04 
5,476 
640,911 		 8.0  5,127,288 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
118.04 
92.9 
109.64 
7,301 
800,482 		 8.0  6,403,856 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
119.04 
96.5 
114.84 
5,914 
679,164 		 8.0  5,433,312 
0.0  0 

 3～ 6		 店舗
119.04 
96.5 
114.84 
3,943 
452,814 		 8.0  3,622,512 
0.0  0 

 7～10		 店舗
119.04 
96.5 
114.84 
3,943 
452,814 		 8.0  3,622,512 
0.0  0 

計
1,320.54 
95.4 
1,260.24 

5,743,069 		 45,944,552 
0 
⑨年額支払賃料      5,743,069 円　×　12ヶ月　＝　      68,916,828 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   1,260.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,098,304 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似物件を参考に査定計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        81,015,132 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,240,605 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 77,774,527 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        45,944,552 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         441,068 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      78,215,595 円　　　　（　       355,525 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,018,000 円  　　　　    503,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 10,531,967 円  　　　       81,015,132　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,932,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,275,500 円  　　　　    503,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       503,000 円  　　　　    503,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       503,000 円  　　　　    503,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,763,567 円　（　　　　　　        98,925 円／㎡）　　（経費率　　  27.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 503,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　   1,320.54 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0627 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,695,000 円  
（　　　　　       148,614 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 78,215,595 円      
②総費用 21,763,567 円      
③純収益　①－② 56,452,028 円      
④建物等に帰属する純収益 32,695,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,757,028 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,697,465 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      103,170 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    597,301,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,720,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市栄町三丁目１０５番２
 0306000200716-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
川口 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 5-1 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　浦野　一郎   TEL.
鑑定評価額 616,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市栄町３丁目１０５番２
｢栄町３－５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度利用地区


(60,750)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 高層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西14m市道 水道、ガス、下水 川口

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 川口駅北方

150m		 法令

規制		 商業
(60,750)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域で、今後も商業地として旺盛な需要が見込まれることから、今後も駅
前の高度商業地域として商業集積が進むものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,750,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿いにおける埼玉県内主要駅の駅前商業地域である。需要者は機関投資家等の大規模な資
本力を有する法人等にほぼ限定される。事業用不動産需要は景気回復基調を受けて堅調に推移しており、このところの
インフレ傾向も相まって地価は上昇傾向で推移している。駅前商業地の地価は、規模や個別性、個々の取引事情等の影
響を強く受けて取引総額の幅が大きく、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近時の都心部の不動産市場において、需要者は一般にその収益性を重視して取引を行う傾向が強いため、収益価格は重
視すべきである。一方、駅前立地で稀少性の高いエリアであることを考慮すれば現実の市場において成立した取引価格
を指標とする比準価格も重視されるべきである。以上より、比準価格と収益価格とを相互に関連づけ、さらに代表標準
地との検討も踏まえ、不動産市場の推移及び動向に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,500,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 58.7]		 [100.0]
100		 2,810,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 川口市は人口、世帯数とも横ばい傾向にある
。金利は上昇傾向にあるものの物価上昇やイ
ンフレ期待等により不動産需要は引き続き旺
盛である。

高層店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で
繁華性が高い。百貨店が撤退した後にも新た
に商業施設がオープンするなど需要は依然と
して旺盛である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５７０３

-53		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東20m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b 埼玉１公Ｒ
０８
-5047		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西15m国道、
南11.9m、
東4m、
三方路
商業

(100,547)
c ２４１１２

-318		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d １０

-344		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
商業

(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,860,744  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
2,165,753 		 100
[  77.6]
2,790,919 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,790,000 
b (　           ) 
2,392,717  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 121.0]
2,208,814 		 100
[  79.4]
2,781,882 
2,780,000 
c (　           ) 
1,422,786  		 100
[ 100.0]		 [ 119.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,697,384 		 100
[  57.3]
2,962,276 
2,960,000 
d (　           ) 
1,053,582  		 100
[ 100.0]		 [ 130.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,378,085 		 100
[  48.0]
2,871,010 
2,870,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +12.7 行政　　　　  +7.4 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,850,000 円／㎡]  



川口 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

78,595,424 
21,814,662 
56,780,762 
32,695,000 
24,085,762 		 （　0.9554）
23,011,537 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    605,566,763 円　　　　（　  2,750,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 129.14 Ｓ10F1B 1,320.54
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
 60 ％   700 ％   750 ％   220 ㎡     10.9 m x   23.3 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準地単独の最有効使用を鑑み、敷地面積などの個別的要因を勘案して建物を想定した。 ⑦有効率　  95.4 ％
の理由		 共用部分および標準的な賃貸面積を考慮した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
131.14 
89.2 
117.04 
5,694 
666,426 		 8.0  5,331,408 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
118.04 
92.9 
109.64 
7,300 
800,372 		 8.0  6,402,976 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
119.04 
96.5 
114.84 
5,986 
687,432 		 8.0  5,499,456 
0.0  0 

 3～ 6		 店舗
119.04 
96.5 
114.84 
3,942 
452,699 		 8.0  3,621,592 
0.0  0 

 7～10		 店舗
119.04 
96.5 
114.84 
3,942 
452,699 		 8.0  3,621,592 
0.0  0 

計
1,320.54 
95.4 
1,260.24 

5,775,822 		 46,206,576 
0 
⑨年額支払賃料      5,775,822 円　×　12ヶ月　＝　      69,309,864 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   1,260.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,098,304 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似物件を参考に査定計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        81,408,168 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,256,327 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 78,151,841 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        46,206,576 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         443,583 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      78,595,424 円　　　　（　       357,252 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,018,000 円  　　　　    503,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 10,583,062 円  　　　       81,408,168　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,932,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,275,500 円  　　　　    503,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       503,000 円  　　　　    503,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       503,000 円  　　　　    503,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,814,662 円　（　　　　　　        99,158 円／㎡）　　（経費率　　  27.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 503,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　   1,320.54 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0627 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,695,000 円  
（　　　　　       148,614 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 78,595,424 円      
②総費用 21,814,662 円      
③純収益　①－② 56,780,762 円      
④建物等に帰属する純収益 32,695,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 24,085,762 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 23,011,537 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      104,598 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    605,566,763 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,750,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市栄町三丁目１０５番２
 0306000200716-0000
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備考