別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
川口 -89　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 -89 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　天田　淳一   TEL.
鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市前川町３丁目３７０番４
｢前川３－５０－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 92  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 小規模一般住宅が多
い区画整理中の住宅
地域		 北6m区画街路 水道、下水 蕨

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    25 ｍ、南     5 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整理施行中 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ区画街路		 交通

施設		 蕨駅北東方

3.1km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模一般住宅が多い区画整理中の地域であるが、住宅地域として概ね成熟しており、当面は現状を維持してい
くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    199,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京浜東北線沿線の住宅地域で、概ね川口市及び蕨市の圏域。需要者の中心は川口市及び隣接市在住の一
次取得者である。駅からの距離はややあるものの、比較的整備が進んだ区画整理中の住宅地域であり、底堅い需要が認
められることから、このところ地価は強含みで推移している。需要の中心価格帯は、新築戸建住宅で４０００万円前後
となっている。土地は単独取引が少なく、また取引規模にばらつきがあるため中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の戸建住宅を目的とする取引が中心の地域にあって、比準価格は同一需給圏内に存する規範性の高い取引事例を中
心に試算価格を求めることができた。一方収益価格については、周辺において一定の賃貸需要は認められるものの、収
益性よりも居住の快適性がより重視される地域にあることから、信頼性は相対的に劣ると判断した。以上より、比準価
格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 -36                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    249,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[106.0]		 100
[126.5]		 [100.0]
100		 195,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や物価高騰等の懸念材料はあるもの
の、不動産市況に特段大きな変化はなく、堅
調に推移している。


区画整理事業が進んでいる。その他地域要因
に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 -89　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５７０２

-24		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区画街路
、西4m、
角地
１住居

(70,200)
b ２５７０２

-26		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２５７０３

-34		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
北4m、二方路
１住居

(70,200)
d ２５７１２

-34		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
e ２５７０５

-40		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区画街路
、東6m、
角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
218,911  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.3]
206,126 		 100
[ 102.0]
202,084 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
202,000 
b (　           ) 
223,648  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
227,556 		 100
[ 114.0]
199,611 
200,000 
c (　           ) 
230,689  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
219,493 		 100
[ 114.0]
192,538 
193,000 
d (　           ) 
201,619  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
207,380 		 100
[ 103.0]
201,340 
201,000 
e (　           ) 
213,705  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.3]
201,032 		 100
[ 103.0]
195,177 
195,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 +11.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +11.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    199,000 円／㎡]  



川口 -89　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,014,115 
378,528 
1,635,587 
1,213,600 
421,987 		 （　0.9745）
411,226 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     10,544,256 円　　　　（　    115,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 -89　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 49.00 Ｗ2 98.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   92 ㎡      8.0 m x   11.5 m  前面道路：区画街路 　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、専有面積４９㎡。地域の標準的な使用容積率を考慮のうえ想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
49.00 
100.0 
49.00 
1,735 
85,015 		 1.0  85,015 
1.0  85,015 

 2～ 2		 居宅
49.00 
100.0 
49.00 
1,770 
86,730 		 1.0  86,730 
1.0  86,730 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
98.00 
100.0 
98.00 

171,745 		 171,745 
171,745 
⑨年額支払賃料        171,745 円　×　12ヶ月　＝　       2,060,940 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      98.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,060,940 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        82,438 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,978,502 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           171,745 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,649 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          171,745 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          33,964 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,014,115 円　　　　（　        21,893 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 -89　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 92,500 円  　　　　     18,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 61,828 円  　　　        2,060,940　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      157,200 円  　　　　     18,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        18,500 円  　　　　     18,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,500 円  　　　　     18,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         378,528 円　（　　　　　　         4,114 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　      98.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0656     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0730 ×  45 ％　＋ 0.0894 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,213,600 円  
（　　　　　        13,191 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,014,115 円      
②総費用 378,528 円      
③純収益　①－② 1,635,587 円      
④建物等に帰属する純収益 1,213,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 421,987 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 411,226 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,470 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,544,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     115,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 -89　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市前川町三丁目３７０番４
 0306000382245-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
川口 -89　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 -89 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　奥川　大河   TEL.
鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市前川町３丁目３７０番４
｢前川３－５０－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 92  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 小規模一般住宅が多
い区画整理中の住宅
地域		 北6m区画街路 水道、下水 蕨

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    25 ｍ、南     5 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 洪水浸水想定区域（最大３ｍ
）。土砂災害（特別）警戒区
域の指定はない		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ区画街路		 交通

施設		 蕨駅北東方

3.1km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理事業が進捗中の最寄駅からやや距離のある住宅地域である。わずかに残る低利用地に住宅が建てられ、
既存の建物が新陳代謝しつつ、大きな変化なく推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    199,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線、埼玉高速鉄道沿線で、おおむね川口市、蕨市の住宅地域。主な需要者は川口市および
周辺自治体に居住する一次取得者である。現在、区画整理事業が進捗中の住宅地域であるが、住宅地としての熟成度は
高い。土地は細分化傾向にあり中心価格帯を把握できなかった。新築戸建住宅は３，０００万円台後半から４，０００
万円台中盤が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と同じく蕨駅バス便の地域に立地する４事例を採用し、市場性を反映した価格が試算された。収
益価格は、収益性よりも居住の快適性等に着目して取引される住宅地域のため低位に試算されたと思料される。両手法
に用いた資料の信頼性は同程度である。市場参加者は特に市場性に着目して取引するため比準価格を重視し、収益価格
を参考に、代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 -36                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    249,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[106.0]		 100
[126.5]		 [100.0]
100		 195,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高、内外の政治情勢、金利上昇が懸念材
料である。川口市の人口は令和４年、５年と
減少したが、令和６年以降は増加傾向で推移
している。

最寄駅からやや距離のある区画整理中の住宅
地域であり、価格に大きな影響を及ぼす地域
要因の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 -89　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５７０３

-33		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２５７０３

-34		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
北4m、二方路
１住居

(70,200)
c ２５７０２

-24		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区画街路
、西4m、
角地
１住居

(70,200)
d ２５７０４

-1		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北6m区画街路
、中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,939  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
225,079 		 100
[ 112.0]
200,963 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
201,000 
b (　           ) 
230,689  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
219,493 		 100
[ 112.0]
195,976 
196,000 
c (　           ) 
218,911  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.3]
206,126 		 100
[ 100.0]
206,126 
206,000 
d (　           ) 
184,041  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
194,347 		 100
[ 100.0]
194,347 
194,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +11.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    199,000 円／㎡]  



川口 -89　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,044,572 
400,384 
1,644,188 
1,213,600 
430,588 		 （　0.9745）
419,608 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     10,759,179 円　　　　（　    117,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 -89　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 49.00 Ｗ2 98.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   92 ㎡      8.0 m x   11.5 m  前面道路：区画街路 　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸建住宅では収益性が劣るため平均専有面積４９㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
49.00 
100.0 
49.00 
1,770 
86,730 		 1.0  86,730 
1.0  86,730 

 2～ 2		 居宅
49.00 
100.0 
49.00 
1,788 
87,612 		 1.0  87,612 
1.0  87,612 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
98.00 
100.0 
98.00 

174,342 		 174,342 
174,342 
⑨年額支払賃料        174,342 円　×　12ヶ月　＝　       2,092,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      98.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,092,104 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        83,684 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,008,420 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           174,342 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,674 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          174,342 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          34,478 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,044,572 円　　　　（　        22,224 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 -89　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 92,500 円  　　　　     18,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 83,684 円  　　　        2,092,104　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      157,200 円  　　　　     18,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        18,500 円  　　　　     18,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,500 円  　　　　     18,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         400,384 円　（　　　　　　         4,352 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　      98.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0656     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0730 ×  45 ％　＋ 0.0894 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,213,600 円  
（　　　　　        13,191 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,044,572 円      
②総費用 400,384 円      
③純収益　①－② 1,644,188 円      
④建物等に帰属する純収益 1,213,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 430,588 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 419,608 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,561 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,759,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     117,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 -89　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市前川町三丁目３７０番４
 0306000382245-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考