別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
川口 -50　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 -50 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　石田　清巳   TEL.
鑑定評価額 827,000,000 円  １㎡当たりの価格 305,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市戸塚３丁目２９番６
｢戸塚３－２９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 2,710  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 共同住宅

ＲＣ7		 アパート、マンショ
ン等が見られる住宅
地域		 南東6m市道、背面道 水道、ガス、下水 東川口

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 東川口駅南東方

780m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当分は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    309,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              302,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武蔵野線、埼玉高速鉄道線沿線で、概ね川口市及び隣接市の住宅地域。需要者の中心は大手デベロッ
パー、地元マンション開発業者が主である。当該地域は東川口駅から徒歩圏にあり、閑静な住環境を有する住宅地域で
、安定した人気もある。川口市はマンション需要が高く、地価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯は新築マンション
の分譲価格がファミリータイプ約８０㎡程度で５０００万円前後が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用に当たっては、川口市内の大規模地事例を採用した実証的な価格である。開発法適用に当たって
は、マンション事例から分譲収入、建築工事費等の支出、開発スケジュール、投下資本収益率等に基づき求められた。
よって、投資採算性を反映した開発法による価格を重視し実証的な比準価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 -28                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    261,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[104.5]		 100
[ 87.4]		 [102.0]
100		 306,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    292,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は米国の通商政策等による影響が一部見
られるものの、回復傾向にあり、東京都内に
近い利便性良好な当市の地価は上昇傾向で推
移している。

区画整理済みの環境良好な住宅地域で、需要
は根強く、地価は上昇傾向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 -50　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５７０４

-28		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
南西4m、角地
１中専

(70,200)
b ２６１０４

-34		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c ２６１０４

-1		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
北東5m、
北西6m、
三方路
２住居

(70,200)
d ２６１０３

-38		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ２５７０９

-46		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
338,083  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.7]
322,674 		 100
[ 105.8]
304,985 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
311,000 
b (　           ) 
266,220  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
285,157 		 100
[  94.3]
302,393 
308,000 
c (　           ) 
269,332  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
268,548 		 100
[  89.3]
300,726 
307,000 
d (　           ) 
242,004  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
248,054 		 100
[  82.5]
300,672 
307,000 
e (　           ) 
296,056  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
315,596 		 100
[ 103.3]
305,514 
312,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    309,000 円／㎡]  



川口 -50　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンションと判断し、開発法を適用するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用はマンション分譲と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,204,668,634 
2,384,961,880 
13 
740,000 
5,312.80 
390,000 
6,074.80 
⑧開発法による価格 　　          819,706,754 円　　　　（　              302,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 -50　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,710 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,710.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,329.98 ㎡  6,074.80 ㎡  5,419.00 ㎡  655.80 ㎡  5,312.80 ㎡  ＲＣ・7F
 (    68 戸)
 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      49.1 ％）  （     224.2 ％）  （     200.0 ％）  （      24.2 ％）  （     87.46 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   52.0 ｍ

  52.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 740,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    740,000 円／㎡　　×　　     5,312.80 ㎡　　＝　　　　       3,931,472,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,931,472,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   390,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   401,700 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    401,700 円／㎡　　×　　　   6,074.80 ㎡　　＝　　　　       2,440,247,160 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,931,472,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         393,147,200 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,833,394,360 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 14 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 314,517,760 円  (      8 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　          267,214,289 円 
販売総額(2期) 2,830,659,840 円  (     72 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　        2,308,969,231 円 
販売総額(3期) 786,294,400 円  (     20 ％) ×　　0.7993  （     22 ヶ月） ＝　　          628,485,114 円 
収入合計 － － － － 3,204,668,634 円 
支出 建築工事費(1期) 244,024,716 円  (     10 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          224,941,983 円 
建築工事費(2期) 244,024,716 円  (     10 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　          211,593,831 円 
建築工事費(3期) 1,952,197,728 円  (     80 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　        1,592,407,687 円 
開発負担金  円  (    100 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 235,888,320 円  (     60 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　          219,659,204 円 
販売管理費(2期) 157,258,880 円  (     40 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　          136,359,175 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,384,961,880 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,204,668,634 円　　－　　　　　　        2,384,961,880 円　　＝　　　　　           819,706,754 円 

              302,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 川口 -50　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市戸塚三丁目２９番６
 0306000264254-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
川口 -50　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 -50 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　具志堅　全泉   TEL.
鑑定評価額 829,000,000 円  １㎡当たりの価格 306,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市戸塚３丁目２９番６
｢戸塚３－２９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 2,710  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 共同住宅

ＲＣ7		 アパート、マンショ
ン等が見られる住宅
地域		 南東6m市道、背面道 水道、ガス、下水 東川口

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 東川口駅南東方

780m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 アパート、マンション等が見られる住宅地域で、東川口駅徒歩圏の一般住宅地域として熟成しており、今後とも
優れた利便性・良好な住環境を維持していくものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    312,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              304,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね川口市・蕨市・戸田市・さいたま市の圏域である。需要者は首都圏を拠点とするデベロッパー、地元
マンション開発業者が中心である。対象地周辺は東川口駅徒歩圏の閑静な住宅地で、マンションの潜在的な需要は根強
く、マンション適地として需要が見込まれる。マンション用地は個別性が強く取引の中心価格帯を見出すのは困難であ
るが、新築マンションの分譲価格はファミリータイプ約８０㎡で５，０００万円台半ばから後半が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、画地規模、地域性等類似性の高い取引事例を収集し試算できた。開発法の適用に当たっては、マンション
適地の典型的な需要者たるデベロッパーの市場実態を踏まえた分譲収入、建築工事費等の支出、開発スケジュール、投
下資本収益率等の想定を行い試算した。以上より、市場実態を反映した比準価格と、需要者の投資採算性に着目した開
発法による価格を比較考量し、重み付けを施し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 -28                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    261,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[104.5]		 100
[ 87.4]		 [102.0]
100		 306,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    292,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都内に隣接する川口市内の宅地需要は比較的
堅調で不動産価格は全般に上昇傾向だが、国
際情勢、金利、為替レート、物価動向等に留
意が必要である。

アパート、マンション等が見られる住宅地域
で、最寄駅徒歩圏内で利便性が良く、底堅い
需要に支えられ、地価はやや上昇傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 -50　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３

-9		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m市道、
北東6m、角地
２中専

(70,200)
b ２６１０８

-21		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西12.5m市
道、中間画地
２住居

(60,200)
c ２５７０９

-46		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２５７０９

-39		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10m市道、
南6m、角地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
274,392  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
278,158 		 100
[  99.0]
280,968 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
287,000 
b (　           ) 
250,111  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
260,616 		 100
[  82.3]
316,666 
323,000 
c (　           ) 
296,056  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
315,596 		 100
[ 103.3]
305,514 
312,000 
d (　           ) 
246,394  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
245,690 		 100
[  83.3]
294,946 
301,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    312,000 円／㎡]  



川口 -50　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の立地、規模、行政的条件等より、最有効使用はマンション分譲と判断し、開発法を適用するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用はマンション分譲用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,261,937,005 
2,436,916,635 
13 
750,000 
5,312.80 
395,000 
6,074.80 
⑧開発法による価格 　　          825,020,370 円　　　　（　              304,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 -50　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,710 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,710.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,329.98 ㎡  6,074.80 ㎡  5,419.00 ㎡  655.80 ㎡  5,312.80 ㎡  ＲＣ・7F
 (    68 戸)
 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      49.1 ％）  （     224.2 ％）  （     200.0 ％）  （      24.2 ％）  （     87.46 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   52.0 ｍ

  52.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 750,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    750,000 円／㎡　　×　　     5,312.80 ㎡　　＝　　　　       3,984,600,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,984,600,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   395,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   406,850 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    406,850 円／㎡　　×　　　   6,074.80 ㎡　　＝　　　　       2,471,532,380 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱等よりないと判断した。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,984,600,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         398,460,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,869,992,380 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 15 ヶ月  販売管理費(2期目) 14 ヶ月 
建築工事(2期目) 13 ヶ月  販売収入(2期目) 19 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 19 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 318,768,000 円  (      8 ％) ×　　0.8583  （     15 ヶ月） ＝　　          273,598,574 円 
販売総額(2期) 2,868,912,000 円  (     72 ％) ×　　0.8241  （     19 ヶ月） ＝　　        2,364,270,379 円 
販売総額(3期) 796,920,000 円  (     20 ％) ×　　0.7831  （     24 ヶ月） ＝　　          624,068,052 円 
収入合計 － － － － 3,261,937,005 円 
支出 建築工事費(1期) 247,153,238 円  (     10 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　          230,149,095 円 
建築工事費(2期) 247,153,238 円  (     10 ％) ×　　0.8760  （     13 ヶ月） ＝　　          216,506,236 円 
建築工事費(3期) 1,977,225,904 円  (     80 ％) ×　　0.8241  （     19 ヶ月） ＝　　        1,629,431,867 円 
開発負担金  円  (    100 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 239,076,000 円  (     60 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　          222,627,571 円 
販売管理費(2期) 159,384,000 円  (     40 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　          138,201,866 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,436,916,635 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,261,937,005 円　　－　　　　　　        2,436,916,635 円　　＝　　　　　           825,020,370 円 

              304,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 川口 -50　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市戸塚三丁目２９番６
 0306000264254-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考