別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
熊谷 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊谷 5-7 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　祐一   TEL.
鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊谷市中央２丁目４５５番２
 ②地積
　(㎡)		 306  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、事務所が多い
幹線市道沿いの路線
商業地域		 北20m市道 水道、ガス、下水 熊谷

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       306 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 熊谷駅北方

2.2km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 第２北大通線沿いの路線商業地域であり、地域要因に大きな変化は無く推移すると予測する。第２北大通線沿い
には継続的に新規店舗の出店が見受けられ、地価はやや上昇傾向が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で熊谷駅、籠原駅、深谷駅等の各駅勢圏に存する商業地域及び幹線道路沿いの路線商業
地域。需要者は、熊谷市を中心にＪＲ高崎線沿線の法人、個人事業者の他、他県の事業者も含まれる。市場の需給動向
として、第２北大通線沿いには継続的に新規店舗の出店が見受けられ、地価はやや上昇傾向が続いている。市場での中
心となる価格帯は、需要者の業種や土地利用形態等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、沿道サービス店舗が増えつつある路線商業地域。比準価格は、商業地域及び路線商業地域に存する規範性
の高い事例を採用し、市場性を反映し精度が高い。収益価格は、収益性の観点から求めた価格であり、想定建物、賃料
及び還元利回り等は適切に設定され、比準価格同様重視すべき価格である。よって、比準価格と収益価格を関連付け、
路線商業地域の不動産市況を考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊谷 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    101,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[128.5]		 [100.0]
100		 81,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世帯数は増加傾向にあるが、人口は減少傾向
が続く。新設住宅着工戸数は令和７年１月～
９月までの前年同期比で増加したが、近年は
減少傾向にある。

第２北大通線沿いの路線商業地域であり、地
域要因に特段の変動はない。路線商業地域の
土地需要は高く、地価はやや上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +11.2
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊谷 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 熊谷熊谷Ｒ
０８
-11233		 熊谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北16m市道、
南東4m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
b 熊谷熊谷Ｒ
０７
-40444		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c 熊谷熊谷Ｒ
０８
-10420		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m市道、
北西4.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d 熊谷熊谷Ｒ
０７
-40441		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,975  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.7]
98,371 		 100
[ 115.8]
84,949 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
84,900 
b (　           ) 
93,339  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
94,646 		 100
[ 112.3]
84,280 
84,300 
c (　           ) 
92,605  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
89,077 		 100
[ 103.2]
86,315 
86,300 
d (　           ) 
69,772  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
93,588 		 100
[ 116.7]
80,195 
80,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +4.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +10.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +9.1 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.1 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,900 円／㎡]  



熊谷 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,194,267 
765,600 
3,428,667 
2,645,230 
783,437 		 （　0.9731）
762,363 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     16,220,489 円　　　　（　     53,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊谷 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 Ｓ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   306 ㎡     18.5 m x   17.7 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗フロア貸、２Ｆファミリータイプ居宅、専有面積５０㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
100.0 
100.00 
2,200 
220,000 		 3.0  660,000 
1.0  220,000 

 2～ 2		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,500 
150,000 		 1.0  150,000 
1.0  150,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

370,000 		 810,000 
370,000 
⑨年額支払賃料        370,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,440,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,440,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       368,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,071,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           810,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,428 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          370,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         115,359 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,194,267 円　　　　（　        13,707 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,268 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊谷 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 185,500 円  　　　　     37,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 133,200 円  　　　        4,440,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      315,300 円  　　　　     37,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         765,600 円　（　　　　　　         2,502 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9731    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0688 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,645,230 円  
（　　　　　         8,645 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,194,267 円      
②総費用 765,600 円      
③純収益　①－② 3,428,667 円      
④建物等に帰属する純収益 2,645,230 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 783,437 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 762,363 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,491 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,220,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊谷 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊谷市中央二丁目４５５番２
 0303010063912-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月12日　提出
熊谷 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊谷 5-7 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　平野　光芳   TEL.
鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊谷市中央２丁目４５５番２
 ②地積
　(㎡)		 306  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、事務所が多い
幹線市道沿いの路線
商業地域		 北20m市道 水道、ガス、下水 熊谷

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       306 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 熊谷駅北方

2.2km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に格別の変動要因はない。地価水準は、実質賃金減少やインフレ継続により消費支出が低迷しているもの
の、４０７号国道等まで市道新設以降交通量増加が著しいため、底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は熊谷市及び周辺市の市街地外縁部で国道、県道、幹線市道沿いの路線商業地域。最寄駅から遠いが西側で
交差する県道熊谷館林線で各種店舗等が建ち並ぶため、背後で建売住宅等が増加している地域である。需要者は熊谷市
を中心とするＪＲ高崎線沿線の事業者並びに個人投資家等である。土地需要は、住宅地価格と接近しており、安定して
いる。市場での中心となる価格帯は画地規模によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺類似地域において多数の取引事例を収集・分析し、その中から類似性が強く、信頼性の高い事例から求
めた。収益価格は近隣地域及びその周辺の地域で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位に試算
される傾向にある。従って、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊谷 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    101,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[128.3]		 [100.0]
100		 81,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市人口微減、世帯数微増。昨年１～８月の前
年同期比土地取引件数は１８８（１３．２％
）減少、同新設住宅戸数は１１４（１５．５
％）増加。

Ｒ７年１月まで５年間中央２丁目世帯数３０
（６．８％）増、人口６０（６．２％）減で
市平均の４．０％増に優り、３．０％減より
劣る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊谷 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 熊谷熊谷Ｒ
０７
-40441		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 熊谷熊谷Ｒ
０７
-41316		 熊谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北20m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c 熊谷熊谷Ｒ
０８
-11205		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北18.3m市道、
西1.9m、角地
商業
駐車付置義務
景観誘導地区
(100,400)
d 熊谷熊谷Ｒ
０８
-11801		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東11m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,772  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
93,588 		 100
[ 114.4]
81,808 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
81,800 
b (　           ) 
60,864  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.6]
80,910 		 100
[  98.2]
82,393 
82,400 
c (　           ) 
78,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.9]
89,880 		 100
[  98.6]
91,156 
91,200 
d (　           ) 
53,844  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.4]
66,970 		 100
[  79.7]
84,028 
84,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -12.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -19.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,500 円／㎡]  



熊谷 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,307,515 
770,200 
3,537,315 
2,645,230 
892,085 		 （　0.9731）
868,088 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     18,469,957 円　　　　（　     60,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊谷 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 Ｓ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   306 ㎡     18.5 m x   17.7 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：共同住宅（２ＬＤＫ、５０㎡×２戸）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
100.00 
100.0 
100.00 
2,200 
220,000 		 3.0  660,000 
1.0  220,000 
一括
 2～ 2		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,600 
160,000 		 1.0  160,000 
1.0  160,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

380,000 		 820,000 
380,000 
⑨年額支払賃料        380,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,560,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,560,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       378,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,181,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           820,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,519 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          380,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         118,476 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,307,515 円　　　　（　        14,077 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,268 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊谷 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 185,500 円  　　　　     37,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 136,800 円  　　　        4,560,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      315,300 円  　　　　     37,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         770,200 円　（　　　　　　         2,517 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9731    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0688 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,645,230 円  
（　　　　　         8,645 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,307,515 円      
②総費用 770,200 円      
③純収益　①－② 3,537,315 円      
④建物等に帰属する純収益 2,645,230 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 892,085 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 868,088 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,837 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,469,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊谷 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊谷市中央二丁目４５５番２
 0303010063912-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考