別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
熊谷 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊谷 5-6 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　山口　和範   TEL.
鑑定評価額 8,530,000 円  １㎡当たりの価格 87,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊谷市宮町１丁目３２番
 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1		 事務所

ＲＣ4		 事業所、店舗等が建
ち並ぶ路線商業地域
 南18m市道、東側道 水道、ガス、下水 熊谷

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ハザードマップによる水害リ
スク（０．５ｍ未満）		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 熊谷駅北西方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市役所をはじめ公共施設や商業施設に近く、商業需要よりも住宅需要の方が強い。このため、今後は住宅地化が
進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊谷市内の幹線沿いの商業地及び商住混在地。需要者の中心は、商業需要で熊谷市内の個人事業主、中
小法人等、住宅需要で熊谷市及び周辺市町の居住者、勤労者等と考えられる。当該地域は、市役所や裁判所に近く、事
務所が連たんする商業地であるが、大規模商業施設にも近いため、商業需要以上に住宅需要の方が強い。なお、近くで
県の北部拠点の計画もあるため、今後更なる引き合いが見込まれる。土地は坪当たり２５万円前後が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上物付であれば粗利（又はキャップレート）を指標とした収益性から意思決定を行っているケースが大半であるが、土
地単体であると依然周辺相場を指標とした取引も多く、本件においては比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊谷 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    101,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[123.7]		 [103.0]
100		 86,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 実需はインフレの影響で減少傾向にあるが、
投資主導のマーケットで一部バブルとなって
いる。但し、日銀の利上げで調整局面を招く
虞に注意。

地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.1
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊谷 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 熊谷熊谷Ｒ
０８
-10420		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m市道、
北西4.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b 熊谷熊谷Ｒ
０８
-11205		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北18.3m市道、
西1.9m、角地
商業
駐車付置義務
景観誘導地区
(100,400)
c 熊谷熊谷Ｒ
０７
-40444		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d 熊谷熊谷Ｒ
０８
-11014		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.3m市道、
中間画地
商業

(90,258)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,605  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
89,077 		 100
[  99.2]
89,795 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
92,500 
b (　           ) 
78,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.9]
89,880 		 100
[  99.2]
90,605 
93,300 
c (　           ) 
93,339  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
94,646 		 100
[ 108.1]
87,554 
90,200 
d (　           ) 
120,245  		 100
[ 110.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
100,668 		 100
[ 108.4]
92,867 
95,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,500 円／㎡]  



熊谷 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,936,122 
902,200 
3,033,922 
2,862,240 
171,682 		 （　0.9482）
162,789 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,391,438 円　　　　（　     34,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊谷 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 72.00 Ｓ3 211.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   98 ㎡     10.0 m x   10.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
67.00 
83.0 
55.61 
2,207 
123,000 		 3.0  369,000 
1.0  123,000 

 2～ 2		 事務所
72.00 
83.0 
59.76 
1,876 
112,000 		 3.0  336,000 
1.0  112,000 

 3～ 3		 事務所
72.00 
83.0 
59.76 
1,876 
112,000 		 3.0  336,000 
1.0  112,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
211.00 
83.0 
175.13 

347,000 		 1,041,000 
347,000 
⑨年額支払賃料        347,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,164,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     175.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,164,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       345,612 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,818,388 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,041,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,546 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          347,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         108,188 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,936,122 円　　　　（　        40,165 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,275 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,207 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊谷 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 201,000 円  　　　　     40,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 208,200 円  　　　        4,164,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      341,700 円  　　　　     40,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,200 円  　　　　     40,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,200 円  　　　　     40,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         902,200 円　（　　　　　　         9,206 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     211.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 ×  30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,862,240 円  
（　　　　　        29,207 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,936,122 円      
②総費用 902,200 円      
③純収益　①－② 3,033,922 円      
④建物等に帰属する純収益 2,862,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 171,682 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 162,789 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,661 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,391,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊谷 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊谷市宮町一丁目３２番
 0303000898866-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
熊谷 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊谷 5-6 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　直井　裕   TEL.
鑑定評価額 8,450,000 円  １㎡当たりの価格 86,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊谷市宮町１丁目３２番
 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1		 事務所

ＲＣ4		 事業所、店舗等が建
ち並ぶ路線商業地域
 南18m市道、東側道 水道、ガス、下水 熊谷

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 熊谷駅北西方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は事業所、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域としてほぼ熟成しており、当面現状のまま推移するものと思
料する。地価水準は概ね堅調に推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は熊谷市内の商業地域のほかＪＲ高崎線沿線の深谷市、本庄市内の商業地域。需要者は熊谷市を中心にＪＲ
高崎線沿線の事業者が中心である。当地域は熊谷駅からやや離れているものの市役所や裁判所に近く、環境条件が良好
で商業地域としての人気は堅調である。需要の中心は小規模物件であるが立地条件、物件の収益性等が取引に強く影響
し、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市内における商業地の需給動向、事務所及び店舗等の賃貸市場における賃料水準並びに収益性等を勘案し、商業地の実
際の取引事例から求めた比準価格を中心に、対象公示地について収益性を検討した収益価格を関連づけ、概ね堅調に推
移している市内商業地域における市場動向及び当該地域の特徴を勘案して調整を行い、代表標準地からの検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊谷 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    101,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[124.8]		 [103.0]
100		 85,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地
取引件数はほぼ横ばいで推移している。商業
地の市場は中心市街地で堅調な状況にある。


地域要因に特段の変動は認められないが周辺
商業地を含め需要が堅調で、過去１年間の地
価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。代替・競争等の関
係にある不動産と比較した優劣及び競争力の
程度は普通で変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.1
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊谷 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 熊谷熊谷Ｒ
０８
-10420		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m市道、
北西4.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b 熊谷熊谷Ｒ
０７
-40441		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 熊谷熊谷Ｒ
０８
-11238		 熊谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西7m市道、
南6.7m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
d 熊谷熊谷Ｒ
０７
-40444		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,605  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
89,077 		 100
[ 102.2]
87,159 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
89,800 
b (　           ) 
69,772  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
93,588 		 100
[ 113.8]
82,239 
84,700 
c (　           ) 
100,794  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.2]
93,477 		 100
[ 109.4]
85,445 
88,000 
d (　           ) 
93,339  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
94,646 		 100
[ 108.1]
87,554 
90,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +7.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,200 円／㎡]  



熊谷 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,015,183 
845,780 
3,169,403 
2,983,280 
186,123 		 （　0.9482）
176,482 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,676,708 円　　　　（　     37,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊谷 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 72.00 Ｓ3 211.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   98 ㎡     10.0 m x   10.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロアー貸しの事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
67.00 
83.0 
55.61 
2,241 
125,000 		 3.0  375,000 
1.0  125,000 

 2～ 2		 事務所
72.00 
83.0 
59.76 
1,905 
114,000 		 2.0  228,000 
1.0  114,000 

 3～ 3		 事務所
72.00 
83.0 
59.76 
1,905 
114,000 		 2.0  228,000 
1.0  114,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
211.00 
83.0 
175.13 

353,000 		 831,000 
353,000 
⑨年額支払賃料        353,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,236,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     175.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,236,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       338,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,897,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           831,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,645 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          353,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         110,418 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,015,183 円　　　　（　        40,971 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,310 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,241 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊谷 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 209,500 円  　　　　     41,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 127,080 円  　　　        4,236,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       69,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      356,100 円  　　　　     41,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         845,780 円　（　　　　　　         8,630 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     211.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 ×  30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,983,280 円  
（　　　　　        30,442 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,015,183 円      
②総費用 845,780 円      
③純収益　①－② 3,169,403 円      
④建物等に帰属する純収益 2,983,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 186,123 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 176,482 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,801 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,676,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊谷 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊谷市宮町一丁目３２番
 0303000898866-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考