別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月10日　提出 熊谷 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 3-1 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　香織   TEL.

鑑定評価額 46,900,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 熊谷市肥塚１丁目３６７番外 ②地積(㎡) 1,513  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.5:1 田 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 北1.8m未舗装市道 水道、ガス、下水 熊谷 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   30 ｍ、西   70 ｍ、南   50 ｍ、北  230 ｍ ②標準的使用 田（宅地見込地） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   55.0 ｍ、奥行　約　　   38.0 ｍ、規模　　      1,513 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 １．８ｍ市道 交通 施設 熊谷駅北方 2.2km 法令 規制 ２中専 ⑤地域要因の 　将来予測 周辺街路の状態が劣ることから、近隣地域の宅地化には一定の期間を要するため、当面は現況のまま推移し、将 来的に宅地化していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 田（戸建住宅地向き宅地見込地） (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     31,000 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     31,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊谷市及び周辺市町に存する市街化区域内の宅地見込地地域である。需要者は宅地分譲または建売分譲を 目的とする開発業者又は不動産業者が中心である。熊谷駅勢圏の住宅地需要は概ね堅調を維持しているが、建築費の高 騰に伴い、宅地分譲や建売分譲はやや厳しくなりつつある。市場における中心価格帯は、画地規模、有効利用度、造成 の難易等によって様々であり、需要の中心となる価格は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する宅地見込地の取引事例から求めたもので、実際の取引市場を反映した 実証的な試算価格である。控除法による価格は、開発想定に基づき転換後・造成後の更地価格（分譲収入）や造成工事 費等を適切に査定して試算した理論的な価格である。いずれも説得力を有する試算価格であり、同額となったことから これをもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     31,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊谷市の人口は減少傾向だが世帯数は増加している 。土地取引件数は前年同期比でやや減少、新設住宅 着工戸数は前年同期比でやや増加している。 熊谷駅北方の住宅地域に囲まれて農地がまとまって 見られる地域。住宅地需要は強く、熟成度の高い宅 地見込地地域である。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他