令和8年1月13日　提出 熊谷 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -20 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　邦展   TEL.

鑑定評価額 5,470,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市弥藤吾字下宿１６８番１０ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地も見られる住宅地 域 東6.5m市道、南側道 水道 熊谷 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 熊谷駅北方 10.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当面現状の住環境を維持すると予測する。熊谷中心部から距離が あり需給ともに旺盛な地域ではなく、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧妻沼町を中心にＪＲ高崎線沿線熊谷、籠原駅勢圏に存する戸建住宅地域。需要者の中心は旧妻沼町を主 とした熊谷市とその周辺市に居住する一次取得者。駅徒歩圏の住宅地は底堅い値動きを示すも、郊外部あるいは市街地 においても居住環境の劣る住宅地では依然地価が下落している。周辺は各鉄道駅から遠く利便性に欠けるため需給は低 水準である。市場の中心価格帯は土地（更地）は９００万円前後で、新築戸建住宅は２０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心とした地域として形成され、画地条件等の観点から収益還元法の適用は断念した。自用の一般住宅を目 的とする取引が中心で、採用した事例を含めて類似地域において規範性のある事例資料が収集し得たことから比準価格 の信頼性は高いと判断し、市場性を反映した比準価格を標準としつつ収集した事例資料や単価と総額との関連にも留意 のうえ、市場の需給動向を勘案し前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県北の中心都市であるが、人口は微減傾向が 続いている一方高齢化率は上昇している。取 引件数は比較的安定的に推移している。 熊谷市街地から距離のある旧妻沼町の住宅地 である。需要は低水準だが周辺における生活 利便性が保たれ、地価は横ばい傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％