令和8年1月6日　提出 熊谷 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -9 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　鳥羽　健二郎   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 77,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市別府５丁目１０２番外 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 籠原 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 籠原駅北東方 850m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既に住宅地として成熟しており、居住環境及び利便性が優れ人気が高いため、当面供給が限られる一方、需要が 旺盛な状況が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線「籠原」駅勢圏の住宅地のうち、市街化区域内に所在する地域である。「籠原」駅は始発駅で あり県南部と比べると相対的に割安感があるため、都心通勤者の需要が高くなっている。籠原駅勢圏の住宅地の中でも 、籠原駅徒歩圏に所在し居住環境が良好な地域は、需要が高い状況が続いている。同一需給圏内における土地の取引価 格は４０～６０坪程度の画地で１０００～１５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域においてアパート等の資産運用が見られるものの、土地建物等の投資額に相応した賃料が得られず、投資家の 需要が期待できないため収益還元法の適用は断念した。標準地の最有効使用は戸建住宅の敷地であり、主たる需要者は 住宅用地の購入を検討している個人と考えられるため、比準価格が標準地の価格形成に最も適合した手法であると判断 した。以上から、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊谷 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [ 91.4] [103.0] 100 77,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊谷市の世帯数は増加しているが、生産年齢 人口は減少している。当市の昨年９月までの 新設住宅着工戸数は前年同期間と比較して増 加している。 籠原駅徒歩圏に所在する区画整然とした住宅 地として成熟しており、特別な変動要因はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.8 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％