令和8年1月9日　提出 熊谷 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -5 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　祐一   TEL.

鑑定評価額 9,850,000 円  １㎡当たりの価格 90,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市榎町７０番 ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに事 業所等も見られる住 宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 熊谷 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　７ ｍ市道 交通 施設 熊谷駅西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熊谷市街地中心部に位置する成熟した住宅地域であり、地域要因に大きな変化は無く推移すると予測される。土 地の需給は安定的に推移しており、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線の熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏に存する住宅地域である。需要者は、熊谷市内の居住 者を中心に周辺市町等に居住する一次取得者が中心である。市場の需給動向として、熊谷市街地中心部に位置する成熟 した住宅地域であり、土地の需給は安定的に推移しており、地価は概ね横ばい傾向にある。市場での中心となる価格帯 については、土地は約１８０㎡程度で１６００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円台半ばが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とする成熟した住宅地域で、住宅の取得を目的とする自用の取引が中心であり、対象標準 地の画地条件や賃貸不動産の市場動向等を考慮した結果、収益還元法は非適用とした。市場性を重視して価格が形成さ れる住宅地域であることから、規範性の高い取引事例により求めた市場性を反映し精度の高い比準価格を重視して、榎 町地区の不動産市況を考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊谷 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [ 80.4] [106.0] 100 90,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世帯数は増加傾向にあるが、人口は減少傾向 が続く。新設住宅着工戸数は令和７年１月～ ９月までの前年同期比で増加したが、近年は 減少傾向にある。 成熟した旧来からの住宅地であり、地域要因 に特段の変動は無い。土地の需給が比較的安 定している地域であり、地価は概ね横ばい傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.6 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％