令和8年1月13日　提出 熊谷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -1 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　髙井　厚   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市石原３丁目４５番２ ②地積 　(㎡) 305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 熊谷 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道　　 交通 施設 熊谷駅北西方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熊谷駅徒歩圏外ではあるが、環境・利便性ともに良好なほぼ熟成した戸建住宅地域であり、今後も閑静な住環境 を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線の熊谷、籠原、行田各駅勢圏の戸建住宅地域。中心となる需要者は熊谷市及び周辺市町内に居 住する１次取得者であり、他地域からの転入は少ない。熊谷駅及び籠原駅徒歩圏等で利便性が高く住環境の良好な地域 の需要は堅調であるが、郊外部のやや利便性の劣る地域については需要は引き続き弱含みとなっている。取引の中心と なる価格帯は１８０㎡前後の土地で１６００万円程度、新築戸建住宅は３１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 熊谷駅北西方徒歩圏外に位置する戸建住宅を中心とした利便性及び住環境の良好な住宅地域である。対象地の規模・地 域における賃貸市場の動向等を総合的に勘案し収益価格の試算は断念した。近隣地域においては、戸建住宅用地として 利用することを目的としたエンドユーザーによる自用目的の取引が中心であり、市場性を反映した比準価格の説得力は 高い。よって、代表標準地との検討も踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊谷 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [102.1] [106.0] 100 71,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、世帯数は微増傾向で推移。 土地取引件数は昨年同期と概ね同程度である が、建築着工件数は昨年同期より減少した。 熊谷駅勢圏の自然発生的な住宅地域。やや街 路の配置は劣るものの日常利便施設等への接 近性は良好。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.9 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％